大家小范围的聚会又开始了，我也不能免俗，也参加了几次聚会，除了疫情及国内经济形势，大家谈论最多的就是房子和房价。一方面认为疫情影响下国内经济形势严峻，另一方面认为央行一再降息下的货币宽松的政策下。在这种情况下，都有些迷茫，想买房担心经济形势继续恶化，不买房又担心国家调控政策放松及央行放水，引起房价上涨。

联想到最近多个日照的网友，问我最多也差不多是这问题，“日照的房价是会跌，还是会涨，如果会跌就等等购房，会涨就现在购房”。尤其是几个首次购房的网友，已经焦虑到无法睡眠的地步，无论听到关于房产的任何消息或相关政策，都会触发他们脆弱敏感的神经。下面我就给大家梳理一下，并解答这个问题。

01;浅析疫情下的日照房产，即没有想象中的火爆，也没有想象中那么糟糕。

据日照房管政务网数据统计，2020年4月日照市区共网签商品房2127套，环比上涨27.82%，同比下降38.70%，网签商品房面积21.85万平米;其中商品住宅1625套，环比3月上涨32.98%。在各区域网签量统计中，岚山区保持了3月份的高成交，以515套的数据稳占区域第 一位，新市区以358套位居第 二，开发区、老城区和高新区也表现不错，分别为300套、296套和240套。其他网签量如下：石臼区域157套，其他区域143套，沿海区域78套，大学城区40套。

2020年4月新增住宅1779套，新增住宅面积215292.59平米，截止到4月底日照市区尚有未签约住宅套数为12668套，环比上涨2.35%，未签约住宅面积155.87万平米。（新房库存）

据日照房产超市网对日照城区在售的30个项目房价统计显示，4月在售项目均价11320元每平，环比下降0.96%，（与3月相比）同比上涨4.17%。（与2019年相比）

根据58同城不完全统计挂牌二手房78000余套（包括五莲，岚山）这些还不包括其它网站，及在中介挂牌的房源。单去年交房的新市区名筑就有近1000套挂牌，这些说明二手房的挂牌量，可能远超新房库存。

通过以上数据分析得出以下结论：

（1）疫情下日照的成交量逐步恢复，也在增加中，但是相比去年仍有很大的差距。

（2）日照的房价无论新房和二手房价与去年相比微涨。但是新房的优惠幅度明显加大，从4月日照十几个认筹和新开盘推出的优惠措施就可以看出。二手房出售难，而且成交量大幅下降，从中介从业人员及不动产交易中心办证现场都可以明显看出，与以往的反差。

（3）新房的库存在进一步增加，按目前成交量需要8到10个月能够去化。

（4）疫情下卖房套现增多，很多刚交房的次新小区，尤其新市区区域挂牌量增加。

房价虽然没有实质性降价，但是有所松动，优惠力度加大，二手房价虽然也没有大幅度下降，各区域二手房价议价明显加大，也包括热度最高的新市区，只有一些学区房逆势上涨，尤其是能购上学的公寓产品，但是二手房成交难度大，而且成交价远低于市场价也是事实。尤其是新市区的次新小区挂牌量大幅增加，加上日照的库存和新项目推盘量增加。目前日照的供大于求已是不争的事实。

02：国家调控政策相对以往，有明显的改变

疫情下，对于很多行业都影响甚巨，对于一些行业甚至毁灭性打击，以至于对中国经济的影响之大，超出所有人的想象，2020年一季度GDP增速同比下降了6.8%，创下了四十年新低。恢复国民经济成了当前的重中之重。基于这一点，很多人寄望于房地产的重启，认为调控会因此放松，央行会再次“大水漫灌”，又是2008年和2015年的复制，一些地区房价上涨，日光盘，秒光盘又现地产江湖。在房地产转向之际，中央政治局会议重申“房住不炒”，再次为房地产定调，以往经济下行，就刺激房地产的政策，现在不会再用了。当前对于房地产政策仍然以稳定为主，对于刺激和炒作房产的现象都会受到限制，之前各地房产新政的“一日游”和“三日游”已经说明。

银行的几次降息，虽然对于刚需购房者是利好，但同时也被误认为是对房产的放水，央行已明确解读，是对中小企业实体经济的支持，明确不能违规流入房地产。如近日央行对于深圳房产抵押经营贷进行了彻查，就是央行降息政策的最好解读。

从以上的分析结合国内经济形势及国家对于房地产的政策，日照下半年的房价很难上涨，也没有上涨的理由和动力。更没有可能出现逆势上涨的独立行情，至于目前房价没有下降，一些刚需盘的热销，只是推盘由多栋推盘改为1栋或2栋推盘的营销手段，及前两个月刚需需求的积累，并不能说明日照房地产市场的重启。

03：为何日照房价涨易跌难？

日照的房价有那多多下降的理由，为何日照房价还没有下跌？在于开发商前几年房价的大幅上涨，获取了不菲的收益，还具有一定的支撑实力。日照的房价还是由几家大型房企起主导作用，房价下跌对于日照房产及地方政府和前期购买客户，都难以交待。

还在于前几年的房价大涨的阴影，在一些市民的根深蒂固，（包括刚需，改善，投资）对于房价上涨的恐慌，认为不及早买房，房价还会大涨，还是赶紧买，也就是我通常说的，日照的房价上涨固然有棚改拆迁；土地财政，城镇化等原因，其中主要原因还是基于日照市民对于房产的投资热情，日照的房价是有日照市民支撑的，君不见，日照新市区居民大多都是两套以上的住房，仍然省吃俭用的准备购买第三套，第四套，而其他区域的市民同样一些具有这种投资意识，一面在骂新市区房价太高的同时，又在积极的想办法通过置换，往新市区进驻。这才是日照房价连续上涨的一个重要原因。

即使如此，日照房价下跌的，在下半年也是大概率事件，购买力下降，置换渠道不畅决定的，至于下降的幅度，寄希望经济恢复程度和市民投资意识的改变。

03：面对疫情，面对日照房产的现状，对于购房者的5点建议，都是干货。

（1）对于近期购买学区房，尤其购买公寓的，虽然能上学，总价低，但是不宜居住，公寓很多出租和做民宿的。如果只是学位，居住远的，用在上学路上的时间太多，买学区目的就是为了孩子有良好的学习环境，只顾学位，反而增加孩子上学负担，得不偿失。同时目前价格已很高，以后转让增值空间太小，不如购买努力购买80平米以上学区房，或者在原区域就近上学。

（2）对于置换房屋的，现在阶段日照新房和二手房价格没有实质性下降时，适合先卖。等到下半年再买，顺序不可颠倒。顺序颠倒，就是一脚踏空，一脚踏错。

（3）对于改善性客户，尤其是准备新市区购房的，可选择近一两年新市区的次新房（刚交房未入住），因为今年新市区的房源增加，将远超以往，可以从中慢慢挑选，而且从急需卖房套现中，买到笋盘，价格可能会超出你的想象。

（4）对于准备到青岛胶州等地购房的，建议在等待，青岛的房价目前仍在下跌中，主城区限购，进入难度大，不限购区域，体量巨大，同样面临继续下降的风险，有时候反而是比日照更深的坑，毕竟日照你还熟悉。

（5）日照的房产虽然近期，也许2年内房产没有投资价值，尤其是新市区和山海天近期的网红盘。但是在现在的物价上涨，货币宽松通胀的前提下，仍然可以在房价下降的合适时机购入，具有保值的价值。

最后对于刚需购房者，必须根据自身需要和条件，不必根据别人说，还是专家说。需要而且急需，又有条件就买吧。如果有时间，有自己的判断，有承受房价涨跌压力，就等等再购买吧，至少等到10月以后吧。至于房价的涨跌，无论购房与否，都需要客观对待，只有客观对待，才会实现居住和房屋的保值。还是我常说的一句话：‘你可以不必关注房产，但是需要留意，在以往它改变了很多人的命运，在今后，至少一定时期内仍然如此。虽然此文说的日照，但是对三四线城市购房的都可以参考。’

但愿你读过此文，对于日照的房产有点了解，它即不神奇，更谈不是诡异，只是真实的日照房市，只不过存在不同人的眼里，看法不同。

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