我曾在2019年写了一篇关于三四线的文章，文章其中一个案例是"妖风日照"，没想到受到一大批当地读者的关注。日照读者热情，几乎每篇文章的留言区都有声音。大致的问题是：

日照房价凭什么这么高？

日照房价何时能降下来？

2020年适合买房吗？

但是为了能让大家对日照这个城市有一个非常深刻的了解，子木这段时间特地把山东省史、日照建城史都翻了个遍，从历史产业人文角度入手，帮你彻底看懂日照楼市。

本文分为三个部分，城市分析和楼市分析，分析总结。以下为正文：

日照的底子

日照，名字响亮，能让人第一眼就记住，以“日出初光先照”得名。

地理位置位于黄海之滨，素以“蓝天、碧海、金沙滩”闻名于世，是一个典型的滨海城市，也被称作“东方太阳城”。所以环境资源最为珍贵。

体量尚可，属于山东地级市，全域建成区面积大概200多平方公里，是青岛的1/3，济南的1/4。

但在核心指标上，人口和经济却不如人意，是标配的四线城市。

日照人口不多，根据2018年的统计，常住人口为287.05万人，低于全市户籍总人口306.65万人。这说明日照内地人口外流打工的不少，对人口的吸引力有限。

日照内部目前还保持着一定的流动性，虽然有小于1万的增量，但都属于内部轮动。其实这是目前三四线城市的普遍情况，辖区内周边县市人口源源不断流向日照核心城区，这其中出于对教育、工作的诉求。

这是推高当地房价的重要原因之一，下面再讲。

其次是经济。

根据国统局数据，2018年日照全年GDP2202亿元，排为山东省16市的最后一名。但根据最新的山东省校准过的数据，其实日照市2018年的GDP是1790亿元，2019年是1949亿元，连2000亿的门槛都够不着。

当然，值得欣慰的是，去水后，日照不再是倒数第一，因为山东枣庄2019年的GDP数据仅为1693亿元。

无论与否，莱芜被济南合并后，山东省经济最低的就剩下日照和枣庄了。问了一圈，日照人从内心始终无法接受这一事实，因为枣庄是内地城市，名字土看不上，现在虽然都沦落至2000亿GDP以下，但日照房价贵啊，甚至敢和隔壁的青岛掰掰手腕。

日照房价有多贵呢？说出来你可能不信。

据最新数据报告，日照市的新房均价为10873元/平米，新市区房价最贵，多个楼盘均在1.5万元/平米之上。还有接近2万元/平米的楼盘、例如新市区的安泰月湖湾、御景东方等。

这个房价高度，在全山东16市内可以排进前5。这就是日照读者一直惊讶的事情，在山东人眼里，日照除了经济和工资省内倒数，还有收费的海滩、几个钢铁厂有些名气，其他很难说再有什么了。

那么如此低的经济和如此少的人口是如何拉升日照房价的？日照房价这么高，为什么还掉不下去？

日照房价怪象

日照楼市房价的起因大概可以分为三点，之前读过我文章的人可能已经轻车熟路了，这里我再总结一下。

棚改货币化大潮

周边人口集中流入的炒作

开发商和当地媒体的合纵

1、日照一直都是山东省的棚改大户。

2016年26761套，2017年57724套，2018年更是高达86000套，涉及人口至少50万，这对于300万人口的日照来说，无疑是重磅炸弹。

棚改货币化这种“把钱塞给你，让你买房”，对楼市的刺激是野蛮的，会造成房价脱离实际的疯涨。所以2018年时，日照的房价是飙升最快的时期。

那时候千人抢房，排队购房，售罄秒光等楼市怪象在这个小城市各家售楼处均有上演，也就是在那时，日照原本5800元/平米均价的新房彻底沦为笑谈。

2、周边人口集中流入的炒作。

其实在2018年之后，PSL（棚改货币化）权限被收回后，日照房价的增速就开始放缓了。但第二波春风又来了，周边人口开始集中流入炒作，这也是2019年日照房价在全国调控局势下，依然不降反涨的原因。

为了能赶上百年难得的房价机遇，周边很多人口在追求教育和医疗资源的基础上，都选择在日照投资房产。

从一个日照中介口中得知，日照周边县市人买房比市内更疯狂，甚至把日照有一套房奉为人生成功的标志，连新开发的商铺也被抢购一空。

说实话，日照这几年房价的上涨是非常有问题的，基本把日照居民这么多年积累的底子都交出去了，而且还背上了高杠杆，从长远发展来看，有些伤及根本。

3、开发商和当地媒体的合纵。

日照房价为什么还在涨？到底能涨多少？我敢保证，这个问题的答案，你坐在家里这辈子都不会得到真相。

日照的房地产体量很小，是明明白白的新房市场。所以市场信息主控力必然是由开发商和靠开发商吃饭的媒体把持着。不信你去翻当地发过开发商广告的媒体，有几个会承认日照房价未来会走下坡路的？

大家都是靠卖房吃饭的，讲出真相无疑是砸自己的饭碗。所以在这个小市场中，即使没人买房了，行情冷到冰点，但开发商还会营造出一种热热闹闹的局面。毕竟购房者永远都是“买涨不买跌“的。

2020年楼市推演

分析完原因，我带大家看看当下的日照市场。

其实从2019年下半年开始，日照的购买力就跟不上了。

首先，PSL定向刺激的购房需求开始断崖式下跌。其次非PSL的市场需求被充分释放，而且这两年该买房的人大都买了，有的人为了改善需求置办了第二套，有的人则是为了赶时机投资买了第二套第三套。周边县市的需求也在走向枯竭期。

市场需求跟不上，房价还在高位横着，最终导致房子的“有价无市”。当然这个有价无市，主要表现在二手房市场。

日照房价2018、2019年走势图，感谢房产超市

昨天找了几个日照中介，发红包套出了话，说从2019年下半年开始二手房市场就变成了无人问津的状态，顺手还发过来几套房源，从一般的老房子到高端的次新房，这种情况普遍存在。手上代理的房子挂在网上半年问的没几个人。