本文为“房地产带盐人”的第161篇文章，今天关注的是日照，一个在过去两年无法被忽略，而今值得细看的城市，日照房地产市场在过去两年的变化规律其实也是许多三线城市的借鉴参照。

首先问题来了，莫说放眼全国，即使在山东省内日照也是很低调的，何来参考一说？

我之所以去分析一座城市，其发展的基本面和政策支撑是有对照价值的，尤其是楼市在2020年开始进入真正的分水岭，不再是全国一盘棋，也不会呈现简单的大区域、省份为单位的普涨普降，而是冷热不均，犬牙交错的市场行情。这时候原有的判断思维惯性会局限了大家对市场的看法，非黑即白，或者跟风都是当下风险最大的决策方式。

举例日照是用来说明这样一类城市——产业或者经济支撑的点相对单一，政策风口吹不到，地理空间上尚未融入任何大城市的都市圈辐射范围内。符合这几个特征的城市并不少，有的是自然资源导向（矿业）、有的是港口经济，日照就是典型的农业、渔业、交通运输（海运港口）和一部分周边配套产业构成核心。

日照经济的基本盘

关于日照经济的几个点跟山东和周边区域发展很有关系：

1、山东的港口竞争导致目前日照没有拿下市场份额，这是拥有相对优良港口的城市发展的双刃剑。目前渤海湾到山东半岛周边的港口竞争格局包括天津、唐山、青岛、烟台和日照，东营，甚至是大家更容易忽略的潍坊，还有一步之遥的江苏连云港，以及河北的黄骅港。在这个圈子内的港口吞吐量在国内都是榜上有名的。以下为2019年港口货物吞吐量排名：这其中日照排在第七位。

从港口产业上来讲，日照距离青岛太近，但是从城市发展联动方面看，日照距离青岛又太远，这就造成一个尴尬——产业上的竞争对手却无法带来经济辐射效应。另外一端的济南，虽然在一改往日的平和开始对周边城市进行辐射，但目前看辐射圈也就在鲁西一部分地区，显然还不包括日照。

北青岛（山东第一强市，有港口并且很强），潍坊（山东面积人口第二，经济第四，有港口），临沂（山东面积人口第一大市，经济增速省内前三）这三个大城市包围下的日照，发展方向上有些尴尬，话说只做好港口城市，对周边而言似乎也未必就非得是日照，要做其他产业吧，招商引资的动力和政策也没有太大吸引力。

2、港口背后是产业，除了国际贸易和出海口的迫切需求，其实各地在发展自己的交通方式的时候是为了产业布局方便而为之，而不是本末倒置。例如胶东半岛和东营港口有大量的原油进出口、冶炼炼化的布局，你也能看到济青线上来往不绝多年的油罐车，还有例如唐山那是能影响铁矿石现货期货行情的，号称钢铁行业产能中国第一、河北第二、唐山第三并不是个段子。矿石和原油、天然气对海运的依赖程度很高，这个关乎成本和定价（虽然原油天然气也有管道，但地缘因素还是很难让管道成为唯一选择）。

日照也包含了钢铁、石化等进出口，但港口背后的产业优势并不明显，合并之后的山东钢铁算是最重要的一个支撑，但以全国在这个领域的话语权而言，竞争激烈、利润有限。

3、日照2019年的户籍人口约为308万，相对2018年微涨，同时常住人口常年在280~290万左右，这就说明日照的部分人口是外出就业的，虽然不能说是人口流出，但显然对人口的吸引力十分有限。而且从流动人口看日照人口甚至是净流出的，虽然这个幅度很小只有零点几个百分点。

从经济总量上看，日照市2018年的GDP是1790亿元，2019年是1949亿元，排名省内第15名，而且这是在山东各地数据校准调整之后的排名，在省内仅力压枣庄。

2018~2019：日照房价的快速通道

那接下来看日照房价，可就跟前面是截然相反的一番感受了，全国百强城市房价榜上有名，增幅力压济南、青岛、烟台，威海等地居于前列，尤其是在2019年部分城市房价阴跌或者横盘的前提下，日照房价增幅仍然进入全国50强，这个数据不得不说是一点都不低调。

根据乐居数据日照今年5月份房价均价为7047元/㎡（含辖区内各县）。

根据楼盘网数据，当前日照新房均价：

并不能说数据绝对准确，但有一定参考价值。

先看成交量：在过去两年日照楼市量价齐升，2019年日照共网签商品房24328套，成交面积246.33万平方米，其中网签商品住宅17842套，成交面积214.34万平米。而且，2016到2019年的4年间，日照都保持了相对较高的成交量。

我顺便补充两件事：日照最高的房源价格（就不提具体名字了）是超过2万的，无论是一手房、二手房这个数据还是挺让我吃惊的，另外日照的均价跟长沙市的房价很接近，两地均为新房均价过万，热点核心城区在1.3~1.4万左右，这两点是不是许多日照人自己都没想到呢？

再看库存：据易居百城新房去化周期的数据显示，日照的库存去化周期为28.8个月，而且要注意一点，这个库存在2019年的增幅超过100%，也就是说库存量有可能是翻番的。一般而言我们被住宅库存去化周期氛围三类：在6个月内的意味着市场存量少去化速度快，房价上升压力较大，6~12个月（或者6~18个月属于常规存量阶段）这个阶段存量属于供求关系基本稳定，而超过18个月以上的去化周期，尤其是超过2年，则意味着供应量偏离了需求去化的速度，库存积压的风险较大，这种情况下存在未来竞争趋于激烈的同时，意味着有部分楼盘会采取以价换量的方式来挤压市场。

继续看潜在供应：2019年日照土拍成交43宗，土地出让金161亿元，成交面积353万方。要论绝对数据也不算太高，毕竟日照的地价跟全国火热的那一批城市相比还有较大差距，但从历年比较看日照的土地出让量一直也是量价齐升：

简单总结一下2020当前的日照房地产市场：需求增速在放缓的同时供应量在快速上升，同时价格也达到了新的巅峰，接下来要维持这个均价横盘已经是一个很不容易的事情。

前面我提到日照可以作为一个三线城市的参考，上面我们说了现象，接下来分析一下这种参考意义的共性价值：

一、土地财政的依赖程度高；这件事跟经济产业结构单一有关。

二、人口维持缓慢增长，但远逊于楼市供应量，意味着需求短期内无法大幅度增加，因为没有大规模的人口净流入，这一点与第一条关联度很高。

三、棚改。棚改是几乎所有三四线城市过去几年无法躲开的话题，碰巧日照的棚改量曾经一度做到山东第一，计划棚改规模达到8.6万套，我前面提到过日照人口300万出头，大家可以自己算一下这个量。

棚改是直接产生需求的一种立竿见影的手段，同时短期内透支城市住宅的需求，而对于三四线城市而言人口往往没有快速上涨的动力，尤其是当这座三四线城市不在大都市的城市圈辐射范围内的时候，这个观点我曾经在各个文章中反复提到过。棚改另一个直接的后果是地方专项债的大幅增加，这个需要卖地来弥补，所以也可以看到日照这几年拍地的量价增幅，这整个是一个循环。

然而还有一个问题，就是土地财政收入有没有去偿还之前的专项债，这个就不得而知了，而且今年疫情以来，为了提振经济各地新增专项债的规模再创新高，例如财政部不但提前下达了专项债额度，而且督促5月底之前完成新增专项债发债任务，所以反过来看地方债规模成了楼市的一个背书，未来如果三四线城市的楼市风口过去了，但是溢出的货币供应也沉淀下来了，该何去何从，这事我决定另写文章分析。

四、二手房市场不活跃。要么缺少可靠数据，要么就是本事缺少交易，三四线城市二手房市场存在被忽略或者二手房市场与新房市场完全割裂的状态。大量投资需求来自对新房价格看涨和通胀预期，但是二手房成为一个蓄水池，沉淀下资金后并没有太多机会流动。

这也是为什么三四线房价接下来横盘的一个原因，一二手市场谁更反映市场需求，对一线大城市和三四线城市的逻辑上是不同的，横盘是存量的固定资产投资和宽松货币供应的基础，这个就不展开说了。所以要回答接下来日照房价，我的判断总体横盘的同时，新房市场的优惠力度会越来越大。