在这里用最新的数据结合当前的房产政策，来分析日照楼市2021年基本走势。

01，日照当前的二手房交易现状

很多人会以为日照作为四线城市，楼市走势会出现独立的行情，不会受到大城市调控政策的影响，2021年还会延续上行。这是不正确的，其实风险正在降临。

据《中国经济网》报道：二月楼市整体成交下滑，三线城市降幅明显。分城市来看，三线城市降幅显著为64.2%，二线降幅为31.22%，一线降幅为29.33%。

据安居客资料显示，2021年3月份日照二手房均价为10153元/平米，较2月份二手房均价10150元/平米，与去年同比下跌1.02%。

春节后二手房市场有复苏的迹象，但是并未有回暖，是因为疫情等原因压抑部分需求，需要学区、结婚等刚需人群，他们等不起了。供暖结束后，二手房源会集中推出，所以，刚需在等一段时间，会有好的房源，成交量也会逐渐活跃。

由于调控“二道红线”对房贷资金的限制，二手房交易会受到资金不足的影响，特别是房龄长的小区，银行会拒贷。因此在购买或者交纳定金的时候，一定去银行预审，通过了才可以签合同交定金以及首付款等。

所以，春节后日照二手房处于平稳略有下跌的状态。有以下几点因素：一是，疫情原因，很多在外打工的人就地过年，没有回乡置业；二是，工作难找，收入较往年降低，暂时不考虑购房；三是，银行对房贷审核较严，额度比去年要低，放款慢；四是，深圳、上海等城市对楼市严加调控，购房者心理因素，观望者多。

02，日照新建住宅的销售情况

据2021年2月中国百城新建住宅价格及环比涨跌幅排名，山东有临沂、济宁、东营、济南、青岛、威海、潍坊、烟台、淄博、菏泽等10座城市上榜！临沂涨幅0.47%，排百城第12，涨幅居山东第一。济南、青岛涨幅分别为 0.15%、0.1%。

新年伊始，山东几个主要城市新建住宅出现微涨，日照没有进入排名。2021年2月，日照对36个楼盘进行统计，25平4降7涨。因为春节的原因，楼盘的统计数据可能出现偏差，仅供参考。

但是，日照2月新房均价较去年同期下降2.86%；较2018年同期上涨2.8%，较2017年同期上涨38.84%，较2016年同期上涨76.47%。前几年涨幅过大，回调在所难免，银行限制房贷规模，民间资本和居民收入，难以支撑如此高的房价。

西城区新盘华信新城多层洋房单价7500元/平米，体育场馆附近碧桂园印象澜庭最低7380元/平米。而新市区青岛路两边开盘的新房，单价在13500-30000元/平米。大润发周围的新盘在11000-13000元/平米。新房定价差异较大，取决于楼盘的销售状态，资料显示，很多新盘出现滞销。

截止到2月底日照市区尚有未签约住宅套数为16712套，环比下降2.77%，未签约住宅面积223.68万平米。按照2020年均1241套的住宅网签来看，库存消化周期为13.47个月。

2020开发区和新市区新房开发面积较大，销售也比较理想。2021年城西片区、高新片区和山海天度假区有望成为开发商投资热点。这些区域配套资源一般，所以开盘价不会高，对房价上涨的指数贡献不大，因此，新房有望出现较去年下跌的行情。

03，日照各区域的土拍状况

2020年日照全年成交地块共346宗，成交金额约155.4495亿元，总面积约14327亩（955.1504万平米）。较2019年成交土地312宗增长率约为11.2%，在成交总量上2020年成交约14327亩，较2019年成交总量的16523亩，增长率约为-13.2%。在土地成交额上，2020年成交约为155.4495亿元，较2019年的257.7866亿元增长率约为-39.7%。

东港区占据土拍成交量的龙头地位，全年共成交土地134宗，成交面积为5899.39亩。五莲县93宗，莒县77宗，岚山42宗。在成交金额上，莒县区域远超五莲和岚山区域。

2021年在高新区富阳路以东、潍坊路以南首次拍卖一宗土地，起拍价14400万元，起拍楼面价3175元/㎡，溢价15000万元，成交楼面地价6482.78元/㎡。除此之外，没有新的拍地新闻出现。

由于房产业的“三道红线”威慑，今年开发商拿地积极性不高，还是以去库存回笼资金为主。再说，在拍卖地块上，对开发企业资金和资质的要求和审核更为严格，很多中小开发商或被拒于土拍的大门之外。

土地供应上，开发区、新市区去年拍地较多，西城区城西地段基本没有大块土地拍卖，这个区域被外地房企开发，如碧桂园、新城控股等知名企业，有可能引起城西楼市的热潮。今年高新区有望成为土拍热点板块，同时会推出比较多的房源，有需求者多加关注。

04，附近城市楼价影响

青岛是全国22城将实施“两集中”三批次供地的试点城市，就和西海岸的房价做比较。

黄岛3月份二手房均价13947元/平米，同比去年同期下跌3.61%。而日照3月份二手房均价10153元/平米。虽然黄岛二手房均价高于日照，但是，黄岛二手房均价，受青岛房价影响，整体指数是虚高的。而日照因为开发区、城西区域、高新区、石臼老街等区域房价较低，拉低了二手房均价指数。所以，在优质区域的二手房，会比黄岛二手房价格要高。

再看临沂二手房价格，临沂3月份二手房均价8959元/平米，同比去年同期上涨 15.97% 。从百城新建住宅价格排名看，临沂在山东排名第一，百城排名第十二位。临沂南坊的价格和日照新市区、青岛路价格相近，但周边区域价格较低。因此，日照房价已经在省内处于一线的水平，但人口红利和收入水平远不如兄弟城市。

05，2021年日照房价走势

2021年楼市受政策影响要比市场影响大。关键点就是，今年是“三条红线”对开发企业降低负债最关键的一年，同时房贷资金受限，这些调控对三四线楼市影响极大。开发商融资困难，就会出现延期交房、拖欠办证、烂尾跑路等现象。同时，购房者由于资质和收入不符合贷款要求，可能会把部分购房者挡在购房群体之外。

开发区、新市区青岛路两边的土地基本上已经开发。所以，回调之后的新市区房价，会出现二手房活跃的现象，优质学区房二手房的价格还会上涨，特别是小面积的学区房更受青睐。

开发区会以消化存量房为主，价格不会变化太大，单价6000-9000元/平米。城西板块会受到农村进城人群的欢迎，新开发的楼盘正在热销，最新楼盘价格在7380-9500元/平米之间。新市区二手房有望出现价格上涨，特别是小户型学区房，单价可能会创出新高。今年购买期房一定要看开发商资质，避免出现延期交房和烂尾等现象，总体要多看少动。