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对话:山东房地产市场走势如何?
来源:日照黄页网房产频道 发布时间:2022-8-11 17:22:55 阅读:169

为及时了解和掌握每月地产、物业、产城等领域的最新动态,亿翰计划每月月末举办线上分享会——《亿翰月月谈》,届时将邀请专业人士共同探讨交流当月热点话题,把脉行业趋势。

现将2022年8月5日《亿翰月月谈》7月特辑的部分直播内容进行梳理发布。

【对话三】

山东房地产市场走势

李滨 卓易数据合伙人 济南公司总经理

张斌 中房智库山东特聘专家

王冰 亿翰智库山东研究院院长

核心观点:

李滨 卓易数据合伙人 济南公司总经理

问题一:济南市场分析——济南市场是否已经触底

目前仍处在底部调整中,是否触底需持续关注政策导向及房企动态

1、21年4月确立下行态势后,目前仍在底部震荡下行。22年上半年疫情、经济下行、阶段性政策利好刺激有限等因素叠加,整体市场供求规模同比萎缩近50%,如没有持续的更有力的政策提振信心,下半年数据仍将持续在历史低位盘整。

2、量跌价稳。历城区降幅最大,供求同比下降4成,局部项目甚至出现断供,特价房和刚需成交占比增多,成交均价呈现结构性下降。

3、狭义库存稳定,去化周期略有增长但仍不足12个月。

4、下半年宽松的政策叠加企业年度业绩冲刺,供应端将迎来一波高峰,三季度是一年中最好的销售时节,成交量也有望走出低谷迎来边际复苏,呈现量增价稳局面。

问题二:二批次土拍解读——二批次土拍分析,三四批次土拍展望

1、整体土地供应多年持续减少,5-10万平小地块占6成,终止或流拍现象增多,成交基本为底价。

2、国/央企、平台是主力,民营企业基本退出土地市场。“换仓”趋势明显,头部企业投资回归一线城市,三四线小房企聚焦省会。

3、展望:①供应端:土地出让压力后延至下半年②成交端:政府推动的空间有限,民企信心不足,平台托底局面短期内难以改变,“补仓拿地”或将成为民企未来拿地常态。

张斌 中房智库山东特聘专家

新房短期利好刺激升温,成交后出现短期需求空缺。市场动荡的信息,导致观望情绪加重,看房转化率明显下滑。刚需购房比例增加,但市场回暖优惠缩减,价格敏感影响置业决策。

二手房整体相对稳定,买卖双方积极性有所提高。置换型客户低价出手,也导致部分区域价格走低。区域差异较大,配套成熟的改善型区域热度较高,新区投资型萎靡不振。

宏观大环境的不确定性,一定程度抵消了利好政策的促进作用,接下来的市场走势仍不容乐观。

亿翰核心观点:

王冰 亿翰智库山东研究院院长

青岛:

从政策端看:5月青岛密集救市,步入了政策宽松周期。另外,在728政治局会以后青岛在全国首个推出各银行执行主体封顶后才允许放贷的政策,这对于购房者来说无疑是多了一重保障,对于房企①回款周期延长约4-5个月;②房企被迫调整推盘策略,优先开发洋房等低密度产品;③房企为加快回笼资金,将加快施工进度、缩短施工工期;④房企将从项目高周转→楼栋单体快周转转变;回顾青岛上半年的政策,短期内的确起到了一定的刺激作用,但量未能持续到7月,预测下半年政策也会结合7.28国常会提出的,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,预计青岛下半年政策将持续宽松。

从新房成交数据看:随着疫情消散,6月受政策集中出台、契税补贴,房企降价,政府集中网签等多重因素影响,成交一度攀升到164万方。6月疯狂过后,青岛在7月回归平淡,7月商品住宅成交75万方左右,环比6月腰斩下降53%,成交大幅回落。

7月市场回落原因:① 市场端:6月政府、银行、开放商联合发力在政策、利率、促销多方面利好下,抢收客户,透支部分7月客户;② 经济端:经济大环境恢复不如预期,很多刚需客户对贷款的偿还能力和收入信心减弱③ 客户端:近期客户对房地产行业信心仍然不足,近期的退贷潮+烂尾楼事件也加重了购房者的观望情绪。

从二手房成交数据看:青岛的二手房市场来看,相对平稳,7月二手房成交47万方,已经超过21年的均值39万方,虽然较6月有所下降,但是较5月提升200%,这得益于青岛从4月份开始出台了关于二手房的各类新政,降低了二手房的购买门槛。另外受停贷潮和停工潮的影响部分购房客户对房企及新房预售的信任明显下降,转而选择地段配套成熟片区的二手房。

从土地端表现来看:青岛出台的“土地规划政策23条” 取消人才公寓配建和降低商业占比,也提及了关于加大招拍挂用地信息预公告力度的内容。青岛自然资源和规划局举行了2022年度第二次土地推介会,对拟供土地、重点低效片区(园区)土地资源向社会进行推介青岛前两批次供地共成交530万,同比减少43%,规模缩小,二批次土拍表现其中国企央企平台公司拿地占比超过70%,主城区5块土地罕见的均为公开市场拍卖,三批次将迎来供地潮,3批次推介土地51宗,2378亩,远超1&2批次总和,将会有一些主城区优质的土地的出现在公开市场中。

板块:青岛市场依旧分化,配套完善和人口支撑性的主城区相对稳定,促销措施也在淡季7月增多,但主城区的安全边际高;泛主城区的西海岸和城阳属于第二梯队;而边缘性的近郊和远郊实际市场“以价换量”操作多,但实际效果不理想。

总结:目前来看,青岛楼市还在低位震荡调整的过程中,市场信心有待修复,未来市场修复情况还要看政策进一步出台。

济南:

我们认为济南是优于青岛的,济南整体的供求、价格、库存量及去化周期等比青岛更加健康,也和整个城市规划、客群的厚度和产业均衡分布有关。

从政策端看:5月23日,济南发布3条新政,全面放宽落户政策和限购政策,将二套房商贷首付由60%调为40%,非本市户籍家庭首套首付由60%降到30%。首付比例的下降快速刺激济南改善客户的需求释放。

7月济南出台政策,明确了“先验房后交房”细则,为方便业主验房,济南市住建局还安装全装修和毛坯分别制作了质量查验讲解视频,未分户验收或者验收不合格的不得组织单位工程竣工验收,进一步保障了市场下行期的建筑质量问题。

供应端:济南7月供应明显不足,根据亿翰监测的数据,供应不足20万方。①因为济南3-5月的疫情中很重要的一条传播链就是建筑工地,这条传播链对新房项目的施工影响是很大的,施工进度跟不上,影响了住宅房源的供应。②伴随房企不断暴雷和信誉受损,商票逾期、拖欠进度款,被停工现象也屡屡发生,使得住宅供应量又有所下降,影响到了新房的供应量不足。

从新房成交看:2022年1-7月份济南主城区商品住宅成交量389.8万平,同比下降38.7%。1、2月份延续去年下半年市场低迷状态,成交量同环比均出现较大降幅,3月份出现短暂小阳春,成交量回升,4月份受疫情影响,成交量回落,同环比均降幅较大。受利好政策影响,5、6月份成交量持续上涨,各类需求得到释放,7月份成交量回落,市场进入了疲软期,7月成交52万方,环比减少16%,同比减少37%。

成交下滑主要原因:① 市场端:5,6月降首付政策出台,阶段性刺激需求释放,7月回归正常市场,仍处于触底振荡中。② 客户端:“交付及维权”、停贷、烂尾等现象屡见不鲜,影响客户购房信心。

从板块看:成交分化进一步凸显,核心区域改善率先回暖,东部的刚需比较火,其他区域一般,西部近郊板块还是惨淡。济南7月也出现了许多特价房,北湖、张马、唐冶板块似乎再次“沦陷”价格战,下半年弱能级板块刚需项目促销将可能成为常态。

从土拍看:山东省三四线城市的地方房企在济南出手,品牌房企集体沉默。① 和众多一二线城市国央企的频频出手不同,济南此次还有山东三四线的本土房企(尤以济宁瑞马、德州东海、烟台金象泰为代表),外地品牌房企几乎隐身;② 2块进入高品质竞拍阶段,可以看出房企对东部板块更为看好。

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