“亢奋”了半年之久的楼市暖潮迎来了预料中的冷风。一石激起千层浪，以往“越调越高”的楼市，此次面对强力抑制“炒房”的调控政策反应不再那么淡定了，在多项调控措施的合力作用下，预计未来的“楼市生态”将会发生比以往深刻得多的变化。

  二手房倒推一手房逆势上扬

  二手房交易个人所得税的征收，由按交易总额的1%征收，调整为按差额的20%征收，这在一部分房价相对上涨过快的城市或地区，将使得首次置业人群的购房成本被极大的拉高。在很多潜在购房者看来可谓“切肤之痛”。专家认为，细则对二手房市场，特别是一线城市过热的二手房市场将有非常大的打击效果，“短暂的过户末班车后，成交量必将萎缩。”

  专家认为，按照新的个税征税办法，在二手房市场，如房东仍坚持将成本转嫁给下家，将大幅提升购房者的置业成本，间接推高二手房价格，可能导致同一区域内二手房与新房价格倒挂，二手房买卖双方的博弈将加剧。一些有强烈购房意愿的置业者，将会把目光投向新房市场，占比约为四成。

  尾盘遭遇新政岂能“还休”

  面对数额不小的税费，有的购房者选择赶紧搭上二手房的“末班车”，有的购房者则不甘于仓促下单。而这些从二手房市场挤出的需求，显然对入住时间有着较强的规划，由于急于入住，准现房就成了他们理想的选择。由于这一部分购房者都比较理性，他们更清楚自己需要什么样的房子，因此，在清盘期销售的现房，既安全又实惠，又可以直观地审视楼盘的配套、交通、户型、园林设计等要素的品质，必将成为他们关注的热点。

  有业内人士分析说：“竖起一块牌就能卖房”的时代早已过去了。想要让自己的楼盘逆市上扬就要更加重视楼盘的配套设施，随着购房者置业预期的增加，对楼房品质的要求也越来越高。”目前已有开发商表示将把2013年的重点布局在项目配套设施的建设上，无论是教育资源的引进，还是项目周边环境的改善都将作为今年工作的重中之重。

  刚需转向“一步到位” 改善型楼盘或走俏

  国五条的出台，从另一角度也催热了楼市新房市场。对二手房交易征收20%个人所得税的政策将会促使游离在二手房和新房之间的购房者彻底放弃二手房，赶在“地方细则”尚未出台之前尽早下单购买新房。而且在户型的选择上，购房者的观念也会有较大的改变，由过去的逐步改善变为一步到位。从这一点来看国五条细则等于给新房销售带来了利好。

  在一售楼处，购房者王先生表示：“我这是给儿子购买的婚房，本来想先买套小一点的，等他们以后孩子大了再换套大的，这样资金压力会小点，但现在新政出台了，就想直接买套户型大一点的，一步到位算了。”

  国五条细则客观上加速了购房者置业的步伐。业内人士分析，目前购房者有恐慌下单情绪，因为有很多人担心二手房挤出的需求进入一手房市场抬高房价；另外新政落地后房屋买卖产生的税收成本也将促使部分刚需选择“一次到位”而转向改善型置业。 (本刊记者许丰)

  20%个税影响程度尚难确定潜在需求莫慌入市

  “新国五条”细则的出台牵动了很多买房族的神经，而“二手房买卖严格执行按照差额的20%征收个税”则瞬间引起了全国二手房市场的轩然大波。济南市场上，调控细则一经出台，大量买房族便开始和政策“抢时间”，以求在政策真正实施前抢办房产过户手续；在二手房源的数量上，受政策影响，大量房主“突击”挂出房源，使得供应量激增。一时间，泉城的房产中介、房屋办证交易中心都呈现出“一片繁荣”。

  20%的个税，着实让一向从容的济南楼市“不淡定”了。新调控政策对市场带来影响已是共识，然而，如此慌张入市，抢赶政策“末班车”，是否真的就是购房者的最佳选择呢？从政策层面来看，截至目前，我市对调控政策的具体实施细则尚未明确，20%的个税究竟如何征收也无定论，可以说，新调控政策对济南楼市的影响仍不能确定。同时，针对“新国五条”细则会“误伤”改善性需求和刚性需求的担忧，住建部副部长齐骥已于4日表示，如果国五条细则执行起来发现问题，会有保护措施。因此，政策层面来看，楼市走向仍不明朗，所以购房者不必过于敏感，急于出手、慌张入市甚至以离婚等方式避税，都未必是释放需求的最佳途径。

  再从市场方面来看，二手房主要依靠地理位置、教育资源、即买即住以及低总价来吸引购房者。而事实上，即使在新政实施之前错过了中意的二手房，济南楼市中仍有大量优质的新建商品房能够满足购房者的各类需求。据了解，由东拓置业开发的舜奥华府、丰奥华府、东岸、彩虹湖已四盘联动亮相济南，全部准现房销售并推出优惠大礼。万科天泰金域国际坐拥万科品质，占据奥体绝版区位，即将推出更多优质房源。重汽地产倾力打造的翡翠外滩多户型准现房正火热认筹中，翡翠东郡更是以不限购、不限贷、低总价的优势助力刚需置业。教育资源丰富的鲁能领秀城、绿地泉景园也将推出一系列活动展示其优质房源。绿地、国华、鲁商、路劲、保利、南益、华润等品牌房企已整装待发，相信2013年济南新建商品房也一定不会让购房者失望。因此，在20%个税影响程度尚难确定，新建商品房市场成绩不俗的情况下，购房者还需稳定心态，谨慎入市。 (本刊记者曹雅薇)

  “20%”影响了谁的置业决定？

  近几日，“新国五条”的出台引起了市场的高度关注和热议，让许多游离在二手房和新房之间的购房者彻底放弃了购买二手房的想法，同时也改变着购房者对一手房市场的预期。20%的税费到底影响了谁的置业决定？

  刚需的 整装待发

  首次置业的刚需作为楼市经久不衰的主力军，在此次新政下看似并没有受到较大的波及，甚至变得“无房一身轻”。但仔细推敲如今跟他们没什么关系的“20%”，跟他们又有着千丝万缕的联系。首先，是70平方米跟120平方米之间的纠结，显然步步升级的购房方式在如今楼市的政策环境下是很难实现的，“一步到位”或许更划算；其次，20%的税费经过实际运行后，二手房价格很可能推高新房市场的价格，一来一回税费又回到新房的购房成本中。所以对于首次置业的刚需来说，为将来早做打算，往前多看一步是非常有必要的；再次，如何把握最佳的购房时机，既能跳出20%的税费影响又赶在房价最合理的时刻？看来刚需购房者还需要跟紧节拍、整装待发。

  改善的 期待细则

  改善性需求在2012年的济南楼市一直唱着主角，以致于市场上与之相对的住宅产品，也是琳琅满目，除了项目本身品质外，区位优势、配套设施等产品附加价值，无疑是改善型住宅热销的关键。虽说这部分购房者算是改善性需求人群，但其中八成以上同样也是刚需人群。购买第二套房仅仅是想改善居住环境或者让生活变得更便利，跟投资、投机还相差甚远，面对如此苛刻的新政的确有些失了方向，毕竟这部分人的置业门槛被大大抬高。不过好在，近几日各方对改善性需求购房者的声援此起彼伏，就连财政部财政科学研究所所长贾康也表示，“此次调控，改善性需求在不得已的情况下被误伤，从长远来看，应该有更多合理的方法，组合配套后再做动态优化。”也许“保护”细则就在不远处。

  升级的 当机立断

  大部分高端客户群都认为这一波调控政策的出台对他们本来的置业计划并无显著的推动或延缓。资金方面，他们很多都无需出售手中已有的房产来达到升级目的，所以遇到好的房源还是会当机立断；市场方面，目前对应高端客户的豪宅市场本来就是一种稀缺资源，更是一种类似黄金的相对稳定的投资方式，所以无论政策导向也好，还是市场的收缩放量也罢，豪宅核心价值的稳定性是非常明显的。

  租房的 调整思路

  “二手房市场和租房市场是此消彼长的，二手房房源极有可能在接下来会变卖为租，租房市场同时也涌入一些找不到二手房源的新鲜租客，很有可能引发房租涨价。”有租房客这样分析，一些“坐不住”的租房客在新政条件下，想买房子的心思开始蠢蠢欲动，但是面对或将攀升的购房成本，现在买不起房子的人，即便房价下跌20%，还是买不起；而买得起的人，若是倾其所囊买房，流动资金便枯竭了。所以租房客应该调整思路，无论是买房或租房，最适合自身状况的才是最好的。

  “新国五条”的“空降”必然会引起市场一段时期的波动，特别是目前政策前景的不明朗，更容易造成部分买方和卖方的心理恐慌，但“新国五条”作为加强房地产市场调控的政策措施，其最终目的是打击投资投机性购房，相信随着政策的完善、市场的磨合，市场结构将得到合理的改善，房地产会在健康理性中逐步向好。 日照黄页网转载(记者张涵)