近期万科副总裁毛大庆的“发言风波”再次将房地产是否会崩盘的话题放在聚光灯下。一边是万科总裁郁亮“房地产已经进入下半场”看空的警示，另一边是任志强“2014年不买房就需要再等30年”看涨的言论。2014年的房地产是否会大幅波动？没有人能说的清楚。因为泡沫本身就蕴含着太多的不确定性。何时破裂？极速破裂还是自然消化？什么资产最具抗跌性？等问题都值得思考。与其参考日本的借鉴，不如看看2008年自己的故事更有启发。不妨我们通过下面三个故事来简单认识一下泡沫。

在鄂尔多斯的经济生态中，煤炭是财富的发动机，房地产是财富的储蓄罐，而中间的环节由民间融资串联。按照当地人的说法“十有九贷”，即很多鄂尔多斯人都通过拖拉机的形式参与了民间融资。当发动机熄火之后，前期催生的高房价难以支撑。某郊区高端楼盘房价从峰值每平米超过3万的价格跌至1万。按照正常的逻辑，这种情况下最直接的解决方式就是债务重组，即把房子卖了换成现金，再一层层分给债权人。但这样的结果是所有人都亏本，所有人都没办法接受。

面对这种窘境，债务人一筹莫展。有的心理承受能力差的人选择了跳楼，有的道德品行差的人选择了跑路。但也有聪明的人想出了其他办法。如果直接给钱，原先的10万只能分5万，但如果把钱换成酒则不同，而且酒的品牌一定不是大家所熟悉的蒙古王，而是从四川某个不知名的小酒厂进了一批酒。最后分配的不是5万元的钱而是给了5万元的酒，并称该酒价值10万元。这样大债权人再把酒一层层分给小债权人，债权人的感觉比直接亏损要好一些。鄂尔多斯人的豪放体现在债务重组上，结果使得一段时间内当地的酒席都上这种酒。

上一轮温州经济的大涨大跌，很大程度上取决于银行的信贷政策。按照当地一位专家的说法是“2009年是狂热的夏天，2011年是暴风雪的寒冬，而2008年信贷规模爆增是危机的导火索“。那时银行疯狂放贷，信贷员常常追着老板贷款。以前这些企业只能靠民间融资，现在银行来求你贷款，利息低，你会不借吗？何况投资实业不赚钱，人民币又不断升值，看着自己的同乡炒房都发财了，他们自然把钱转到了房地产。

温州人敢冒险，集资到处拿地，钱不够就从民间融资，月息2分，房子一开盘就卖光了。然而好景不长，中央出手收紧银根，老板们被告知必须还款，银行答应会立即再放款，就借高利贷还上，可后来就没了消息，行长说没额度，上面不批。这时老板红眼了，订单来了要花钱，只能再次求助2分5的高息，现在房子又卖不掉，很快房价就应声而落了。温州银行界有个抽样调查数据能说明上述气候变化。2008年末企业部门的总资产中，民间融资占11%，银行融资占48%，到了2011年末，民间融资占比速升至27%，银行融资占比则速降为31%。

2008年的次贷危机或许大家还记忆犹新，尤其是对民营经济和外资的冲击较大。北京CBD作为这两类经济体最聚集的区域，写字楼租金在一定程度上能代表区域经济的活力。按照CBRE的统计数据，2008年第二季度CBD甲级写字楼的平均租金为8元/天/平米，到2009年第三季度一路下滑至6.5元，6个季度的跌幅接近23%。典型的项目如财富中心的租金从6元下跌至5元，售价从2.9万/平米下跌至2.7万/平米。此外，从二手房的成交来看，2008年北京二手房市场成交量仅7万余套，与2007年9.7万套相比，下滑幅度近25%。

但这种下跌的态势随着经济的复苏快速反弹，尤其是四万亿的刺激，大量企业扩租面积。一年后就触底反弹，短短三年的时间，CBD甲级写字楼的平均租金已经从2009年的6.5元飙涨至今天的11.5元，仅仅2011年一年北京甲级写字楼平均租金的涨幅就高达73%。财富中心的租金已经从5元反弹至13元，售价已经高达7万/平米。此外，据坊间最新消息，北京五环以内已经没有商业地块可供应。由此可见，即使在经济危机系统性下跌的情况下，一线城市核心位置的物业抗跌性也是最好的。

关于2014年房地产是否会大幅波动的话题，没有人真正知道答案，也无需过多纠缠于此。更值得我们关注的是泡沫可能的演变逻辑以及合理的应对策略。上面三个故事分别告诉我们三个道理。一是市场波动时，投资人的心态至关重要，不仅影响到投资结果，更会影响到我们的身体甚至生命。二是金融环境冷暖剧烈变是影响房地产市场大幅波动的重要原因。三是抗跌能力最强的还是核心城市核心地段的核心资产。

今年房地产的波动不会超过2008年，反思那时候的故事，可能会给我们更实在的启发。

（作者：苏鑫 高和投资董事长）