2015年初，日照首届电商购房节就取得了不错的业绩：12家精品楼盘，28家房产超市网战略合作伙伴，800余购房网友的亲临到访，37套成交，2130余万元的成交金额……

　　这不仅仅是几组简简单单的数字。“高库存”、“电商购房节”、“房产超市”、“战略合作”、“网友购房”的背后，昭示着房产市场面临的困局、趋势和出路。在中央明确的经济发展新常态下，日照房产市场也进入了自己发展的新常态。依据中央政策，结合日照当前房地产市场发展实际，我们应顺应趋势，在困境中寻找出路。

　　当前，我们所在城市房地产市场形势究竟如何？

　　“稳增长”框架下，房地产行业支柱性地位不会改变。今年的中央经济工作会议提出了2015年五大主要经济工作任务，其中“努力保持经济稳定增长”成为首要任务。在出口受阻、消费提振不济的环境下，要稳增长，只能靠扩大投资，而房地产投资又在全社会投资领域有着举足轻重的地位。虽然经济工作会议对房地产行业未提及，但对于日照这个沿海开放性城市而言，丝毫不会影响房产行业的经济支柱地位。

　　行业供过于求的态势无根本转变，各指标仍将低位运行。随着人口红利的褪去，刚需主力和改善性需求主力的劳动力人口趋于下降，且日照人均住房面积已经达到33平方米，房地产的需求高峰已经过去。行业生态已发生改变，房地产超级大繁荣时代已经完结。从趋势来看，在去库存背景下， 2015年上半年日照招商地产、华润、绿城、兴业等地产商房产项目陆续开工，再加上城中村改造，将进一步加大存量库存。在开发投资、新开工等指标在惯性影响下，仍将延续回落格局。下半年，随着市场预期和信心都有所回升，加之贷款宽松格局，行业将持续“盘整”，平稳运行。行业供大于求的格局不会根本扭转，土地成交价格将不会大幅上升，底价成交仍是常态。房地产市场实现“V”型反转可能也微乎其微。总体来说2015年行业将保持一个较为平稳运行的态势。

　　去库存仍将是上半年主旋律，预计2015年楼市价格先降后稳。考虑到城市目前库存压力依然处于高位，预计2015年房价的整体走势仍应是先降后稳：一方面，在巨大的去化压力面前，房价还有进一步调整的空间；另一方面，多数企业库存也处于高位，但寄希望于政策激励而对真正落实“以价换量”仍心有戒焉，项目间隔调整普遍没有到位，房企库存去化速度缓慢。因此在2015年上半年的相当长一段时间里，去库存仍将是市场的主旋律，房价也有进一步下探的可能。在城镇化率趋缓和经济增速理性回归的行业大环境下，企业蜂拥出货的可能性将大大上升，其供求风险或将提前到来， 2014年底，日照几个楼盘就率先做起价格文章。以价换量仍很可能是来年市场的主旋律。

　　刚需市场趋于饱和，需求重心逐步向改善型偏移。随着城镇化进程的进一步推进，在房地产行业进入或即将进入成熟期的城市中，越来越多的改善性需求已经开始进入释放阶段，并且政策面对合理改善型需求给予支持，以此来看2015年改善性需求将迎来更多的释放机会

　　资源整合颇具成效，“大营销”是未来发展趋势。

　　分析去年今年以来华润、招商、兴业、天宁等地产商开发的典型热销项目，随行就市的价格策略是项目能够博取销售的关键因素。市场形势下行，项目定价上需当机立断，降价上成为“第一个吃螃蟹”的人，而处于平稳市场，能够保持价格上的相对优势，则为项目销售增加不少卖点。

　　就促销手段而言，唯有“变”才是房企应市场之“变”的明智选择。房企营销已由单项目让利去存化演变为多种促销手段齐上阵。房企携手非房地产行业，采取整合资源而营销的方式值得借鉴。其一，强强联合下，客户可享受更多额外福利，如滴滴免费看房，淘宝账单抵房款，促进合作方之间客户相互转化；其二，双方可实现资源互补并扩大影响力。2015年，多种营销方式并用，整合资源的营销模式仍将延续。

　　借力互联网优势，低成本高效率广告传播。从全民营销到金融平台，至跨界电商，房企营销最大的共同点在于推广渠道依赖于互联网。其中，移动互联网工具的快递推进，带给全民营销“质”的飞跃；同时，基于互联网，房企亦实现金融、电商资源嫁接，线上活动开展，客户随时召集，从而带动旗下项目销售。当下，结合营销成本与成效，互联网已成为房企项目推广的主流渠道。

　　新常态下的房地产市场形势对于三四线城市房地产企业来说，房企“危”大于“机”，六大维度变革在即。

　　短期来看，房企利润率在持续下滑，部分企业要亏损、出局，另外转型的不确定性很高，部分房企有失败的可能性，房企“危”大于“机”，尤其像我们日照这样的三四线城市下的中小房企，必须积极思考如何有效转型、创新和变革。房企应该从组织与变革、利润与规模、产品与布局、营销与运营、传统与多元、服务与创新等六大维度入手，顺应市场趋势变化，积极应对。

　　组织与变革：内生动力机制变迁将推动组织变革。信息互联网时代，知识创新成为关键，传统管理已势微，职业经理人是主流，以万科、绿地为代表的龙头房企已经开始实行合伙人制度。相信，2015年会有更多房企推动组织架构变革。

　　利润与规模：利润回归常规，规模不再关键。在成本上行和房价下行双重挤压下，行业利润率已十分接近全行业的平均水平。2015年成本管控、金融运作、互联网手段、服务创新将成为房企的核心竞争力。利润、经营性现金流都将成为综合衡量健康运营的核心指标。

　　产品与布局：改善型产品和布局是重点。自住需求成为主流，2015年改善需求将是市场争夺的焦点。布局方面，对于日照来说，重点向城市黄金地段、城镇化改造和功能性需求（如学区房）转变。

　　营销与运营：营销创新实用化，运营互联网化。2015年营销创新将更加注重渠道和实用性，“渠道为王”“以价换量”的定律不会改变。随着房企转型成效显现，运营将变得越来越重要，2015年运营互联化加快。

　　传统与多元：加快多元转型和稳定传统业务并举。试水养老地产、产业地产等，挖掘社区商业潜力以及提供医疗、教育等衍生服务，拓展代建、专业化运营新模式，以多管齐下挖掘新的利润增长点。但转型非一日之功，房企稳定传统业务量，确保平稳转型。

　　服务与创新：服务软实力越发重要，人性化创新是关键。行业服务的内容和形式创新越来越频繁。服务都是很重要的软实力，成为消费者感受产品特质并愿意为之付出更高代价的重要评判标准。2015年，行业服务创新预计将更深、更广。