销售额8440亿元同比增幅近八成

大部分上市房企上半年收获了爆发的销售业绩。据中原地产研究部统计数据显示：目前30家房企公布了前5个月销售业绩，合计为8439.85亿元，与去年同期的4774亿元相比，上涨了78.8%，完成了全年目标17281亿元的49%。

然而，销售额的快速增长却并不一定让上市房企“情绪”亢奋，因为净利润率下滑趋势仍难以扭转。截至今年第一季度，122家沪深上市房企平均净利润率仅为6.8%，与2015年同期的10.3%相比，下滑了3.5个百分点。

多数房企将超额完成任务

“一般来说，按照房企的推货节奏和对销售窗口期的判断，全年销售任务会按照3:7或者4:6的节奏来把控，即上半年完成全年任务的30%-40%，剩下则由下半年完成。”有业内人士称，但今年明显进度更快一些。

2016年1月份-5月份，绿城中国、新城控股、旭辉控股、碧桂园、融创中国、恒大地产、景瑞地产、瑞安房地产、保利置业等11家房企年度任务已完成一半以上。而5月份更是上述房企销售高峰期，仅5月份单月，上述30家房企合计销售2135亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示，今年在信贷政策刺激下，一、二线城市楼市热销，从目前上市企业完成情况来看，上半年有望完成任务的60%-70%。如果下半年市场没有变化，大部分企业将超额完成年度任务。

净利润率仍在下跌

一、二线城市房地产市场掀起销售热潮的另一面则比较惨烈，上市房企的净利润率下跌态势难以遏制。

据中原地产研究部统计数据显示：截至2016年第一季度，122家沪深上市房企的总营业收入达到了2100.96亿元，同比涨幅高达53.3%，在市场升温的基础下，122个企业中只有32家企业营收下滑。

值得注意的是，这122家上市房企的净利润合计为142.6亿元。整体看，比2015年同期上涨了8.5%，其中，71家房企利润同比上涨。但从净利润率看，122家房企平均净利润率为6.8%，相比2015年同期的10.3%，下调明显。

尽管一二线城市为上市房企带来销售规模的快速增长，但鉴于在投资指数较高的城市拿地同样消化大量拿地成本，地价同样透支利润。

“2015年开始出现了众多地王，不但影响房企的周转速度，同时也耗费大量资金成本，侵蚀利润空间。”张大伟表示，2016年以来，一、二线城市“地王潮”正全面蔓延，深圳、上海、杭州、郑州、厦门等上榜地块均刷新所在城市或区域单价地王，上周，前十地块成交楼面价全部高于1.8万元/平方米，榜单均价环比上涨六成，平均溢价率达183%，其中3宗地块超300%。

另有统计数据显示，2013年、2014年和2015年，上市房企的平均净利润率分别为11.97%、10.5%和9%，而2016年第一季度已跌至6.8%。

摆在房企面前的另一道难题是，一、二线城市已经开始约束性调整，特别是限价政策将抑制一、二线城市的房价上涨。而在地价普遍超过房价的一、二线城市，以往土地升值获得高利润的模式已经难以维系，竞品的竞争将加大销售难度。2015年，依然有部分企业出售大量的资产，包括股权出售、金融资产出售、退税收入及政府奖励等。

鉴于此，张大伟预计，在利润下调的情况下，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，房地产市场的竞争将越来越激烈。目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈，房企的可持续发展关键还在于战略转型，否则核心盈利能力下滑、财务风险加剧局面仍难以扭转。