近10多年来，资本回报和资产价格涨幅超过劳动回报和收入增幅，年轻人很难支付高房价、高租金，住房的公共属性明显上升，租赁或将是我国未来城镇住房的主要形式。

从需求看，大学毕业生、蓝领工人等新市民将成为楼市需求主体，这部分人群以“85后”“90后”为主，讲究生活品质但起薪低、不希望成为房奴。另外，城市化已进入“下半场”，即从城市化到“大城市化”，人群纷纷向就业机会多、服务业为主的大城市迁徙。面对大城市居高不下的房价，租房将是新市民的第一选择、过渡选择乃至长期选择。

从供应看，城市化告别高速增长，适龄购房人群(25-44岁)增速在2010年开始调头向下，城镇户均住房拥有已超过1套/户，楼市进入“存量时代”。中国家庭金融调查显示，近25%的城镇住房空置、11%的家庭拥有2套及以上住房，产业转型也驱动存量房盘活。因此，租赁房屋供给未来会快速增长。

日本与我国一样，受儒家文化熏陶，买房传统很浓重，崇尚置业才能安定的理念，政府也意图建设自有住房社会，促进中间力量壮大。但是，日本居民住房问题并不突出，这与二战后日本开启史上最大规模的政府主导型公租房建设密切相关。

1951年，日本发布《公营住宅法》，面向所有生活和工作在本地区的低收入人群，由中央向地方补助，修建出租住房，覆盖地区月收入倒数25%的家庭。凡符合住房困难或收入限制的人均可申请，租金为同区域商品房租金的1/4-1/3。截至2003年，日本公营住宅共建设218万套，占全国住宅总量的4.66%，各地区差异较大，比如人口集中的神户市达到9.59%。

1955年，日本颁布《住宅公团法》，由国家出资75%、地方出资25%设立公团，在住房严重不足的大城市及周边兴建出租式公寓，面向大城市工薪阶层提供低廉租金住房。公团成立之初，仅建设1.7万套公寓。60年代城市化高速推进时期，公团集中实施了两个“5年计划”——1966年-1970年建设了35万套、1971年-1975年建设了28.4万套。其中，70%的房屋为出租住房。截至2004年6月，住宅公团共建设公寓154万套，约占全国住宅总量的5%。

目前在我国，新市民起薪在3000-4000元，他们不仅将面临至少5年左右的买房过渡期，甚至连支付房租都困难。据报道，北京69.2%的大学毕业生房租都得靠父母资助。由此，市场化的租赁，特别是目前占比超过90%的私人散租，根本无法惠及这部分人群。壮大政府公租或补贴为主的机构租赁，才是降低租金成本、稳定租赁关系的“压舱石”。

除了公营住房和公团住房外，日本机构租赁住房“三支箭”的最后一支，就是包括提供给入会会员公社住房、企业公寓在内的非营利机构租赁住房。为稳定雇佣关系、提高员工对企业的归属感和忠诚感，日本建立了强大的企业社会福利制度。60-70年代，拥有社宅和宿舍的企业开始增多。根据2007年的调查，提供补贴或租金的企业占比达到48.4%、提供社宅和宿舍的企业占比35%。

这导致1945年-1977年，日本新建的2854万套住宅中，由公营、公团、企业等政府或非营利组织建设的占31%，60-70年代占比超过40%，其中超过70%的用来出租。1968年，住房总套数和总户数开始平衡，加上随后的老龄化，新建租赁房屋减少，公租房开始对外销售。到1975年，日本实现一人一间房。目前，日本户均住宅面积96平米，其中自有和租赁住宅户均面积分别为124平米和46平米。

笔者认为，对中国而言，无论是推进新型城镇化、新市民扎根城市，还是实现“先租后买”“居者有其屋”，以及壮大中等收入群体规模，大力发展住房租赁的意义不言而喻。租赁的过渡作用，缓解了住房紧张，防止需求大规模入市和炒作，保证了住房的原始属性，也降低了城镇化成本、用工成本，更应该成为实现租售并举、居者有其屋和壮大中等收入人群的一招妙棋。