作者 易宪容(青岛大学经济学院教授、中新经纬特约专家)

国家统计局9月19日公布8月份全国70个大中城市住宅销量数据。数据显示，房价出现全面上涨。综合分析，1-8月份的房地产市场数据，最显著的特点有三个方面：

一 是住房价格无论是新房还是二手房都出现普遍上涨。房价在上涨，而相应的金融市场条件没有变化，即住房按揭贷款利率及首付比例仍然处于低位，这会不断地强化 房价继续上涨的预期，吸引更多住房投资投机者涌入市场。目前在一些城市酝酿出台调控政策之际，资金加快涌入其房地产市场，这与房价上涨预期正在强化有关。

二 是住房销售市场繁荣。今年1-8月份，商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%，其中，住宅销售面积增长25.6%；商品房销售额 66623亿元，增长38.7%，住宅销售额增长40.1%。这两组数据显示，今年前8个月商品房销售面积几乎快达到2015年全年水平(2015年全年 数据为96792万平方米)，住房销售总额的情况也是如此。而住房销售额90%以上为期房销售额，这不仅意味着当前住房销售在创历史新高，也意味着当前中 国的住房销售并非是在去库存，而是让本来尚未建成的住房疯狂地预售。

同 时，从住房销售面积增长速度及住房销售总额的增长速度来看，尽管两者差距有所缩小，意味着房价上涨趋势有所减缓，但两者增长速度的差距仍然十分巨大，即房 价普遍上涨趋势还在持续。其中，房地产开发的豪宅化越来越严重。这就意味着把绝大多数居民排除在外，让住房成了纯粹的投资品。

三 是大量资金以不同的方式涌入房地产市场。1-8月份，房地产开发企业到位资金91573亿元，同比增长14.8%，远高于M2的增长。资金来源主要分为三 部分：国内贷款14199亿元，自筹资金31983亿元，其他资金45294亿元。在其他资金中，个人按揭贷款15395亿元，增长52.2%。特别是近 一二个月银行贷款更以中长期的住房按揭贷款流入房地产市场为主。

此 外，需要十分注意几个有关楼市的数据，流入房地产市场资金总量达9万多亿，而1-7月份中国社会融资总规模也只有10万亿元。当前，中国金融市场的流动性 是在金融体系内循环还是进入实体经济成了一个争论较多的问题。房地产具有两重属性，它既是投资品也是消费品(目前按照国家统计局的规定是投资品)。如果住 房是消费品，大量资金流入房地产市场当然是流入实体经济；如果住房是投资品，大量资金流入并不断地推高房价，那么当前国内的资金是在“脱实入虚”，问题就 严重了。事实上，目前国内房地产市场基本上是以投资为主导的市场，房价疯狂上涨除了投资者有能力进入之外，一般工薪阶层消费者根本就没能力进入。

从住房按揭贷款快速增长(增幅达52%)的态势来看，当前国内房地产市场的繁荣基本上是宽松的货币政策推动的结果。2014年和2015年的房贷新政，通过优惠的信贷政策让持有更多住房的居民涌入房地产市场，再加上后来几次减息，引发更多的投资者涌入房地产市场。

一二线城市过热的房地产市场，已经脱离民生轨迹。以严重加杠杆或过度信贷扩张来推动房地产市场繁荣，市场风险只能会增加而不会减弱，而且这意味着房地产市场的周期性调整也可能会提前到来。(中新经纬APP)

【专家简介】易宪容，中国社科院金融研究所金融发展室原主任，现为青岛大学经济学院教授、青岛互联网金融研究院和青岛财富管理研究院院长。