房价有涨就有跌，最近楼市成交量小幅下滑，引发市场担忧。特别是按揭买房，最近就有购房者向京华时报金融周刊咨询：“如果房价下跌，抵押物贬值，是不是还要倒欠银行一笔钱？”为此，记者近日采访了相关业内人士，表示上述情况只有在极端的情况下才可能会出现，发生的概率十分低。与此同时，在新一轮楼市调控措施背景下，不排除信贷收紧可能性，预计各地区的房贷政策会继续分化，个人房贷增速将放缓。
京华时报记者马文婷余雪菲
□事件
房价暴跌倒欠银行钱？
“1997年的时候我买了一套价值742万港元的房子，从银行贷了667.8万港元，可这间住宅到2003年就只值250万港元了。”在香港一家律师行工作的赵先生，最终由于无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足，不仅房子被银行无情收走，而且还欠下银行200多万港元。
近日，香港楼市崩盘的旧事受到不少购房者关注，并且在网上引起激烈讨论。记者采访了解，赵先生的案例并非孤案，根据香港金融管理局数据，2003年6月，出现了105697宗负资产案例，未偿还贷款额高达1650亿港元，即每宗平均欠款156万港元。
有网友表示：“那是在香港，在内地未必会出现这种情况。”事实上，我们希望内地房地产市场能够平稳发展，不要出现极端情况，但是也不妨碍我们了解一下，如果出现极端情况，应该怎么处理危机。
一位股份制银行个贷经理告诉记者，其实，贷款合同的违约条款里，可不仅仅包括不按时还款，还包括抵押物价值减少。比如有一些按揭贷款合同里就规定，在抵押期间，如果由于乙方(贷款者)的过错或者其他原因造成抵押物价值减少的，乙方应在一定日期内向甲方(银行)提供与减少的价值相当的担保。否则，甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物减少部分等额本、息。如果乙方既不提供担保又不提前清偿，甲方有权宣布贷款提前到期，要求乙方提前清偿全部贷款本、息。
举个例子来说，假设张先生买下一套100万的房子，首付35万，贷款65万。一年后，张先生已经偿还银行本金1万元，剩余64万元。不巧遭遇房价暴跌，这套房子总价跌至50万元。那么此时，张先生需要补齐抵押不足的差额14万(64万-50万)。因为当初房贷65万时，房子的价值不低于65万，但随着房价下跌至50万，张先生必须补齐差额。
在这种情况下，张先生可以选择拿出14万存款，做提前还贷，或者有价值不少于14万元的可抵押的物品、存单等，继续抵押给银行。
只有在上述两种方式都没实现后，银行才有可能将张先生的房子拍卖。
不过，有律师告诉记者，目前对于客户的唯一住房，一般是要酌情考虑不拍卖，但是这不代表银行无权拍卖，只不过执行的时候会保留一个宽限期，或者帮助租房，超过宽限期还是可以被强制执行的。
□业内
极端情况发生概率低
记者采访的多位银行人士均表示，虽然按照银行的规定，在房价暴跌的情况下，购房者确实要付出较多的代价，因为房贷是无限责任，因此无论房价上涨下跌，贷款人都要履行相关的义务。但是在当前的情况下，除非出现重大不可控事件，否则房价不会出现30%以上的暴跌。按照此前银行最多70%的贷款比率，如果出现30%以上的房价暴跌，才可能出现抵押物贬值的情况，因此客户不需要过分担心这个问题。
伟嘉安捷企划经理吴昊告诉记者，“9·30新政”过后，虽然首付的压力变大了，但是贷款额度的减少对于借款人来说，月供压力也相应变小了。所以，从这一点来看对于借款人来说还是可以接受的。
吴昊表示，目前交易量有所下降，房价可能会出现回落趋势，因为现在利率低，所以不会出现因房价回落而致房贷断供情况。
贷款跟房价的涨幅没有必然性，借款人该怎么还还得还，如果断供在央行的征信中都可以查到，对以后买房、买车、出国甚至于工作、社保等都会有影响。所以，借款人还是应该保持征信都健康。
□市场
房贷利率趋于平稳
记者在北京市场采访了解到，目前，京城首套房房贷利率的常见批准利率为9.5折优惠，北京农商行等少数银行常见的批准利率为9折优惠，此前较为常见的8.5折、8.8折优惠对于大多数客户而言已经难觅踪影，成为少数最优质客户才能获得的“奢侈品”。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，此轮房地产信贷监管收紧，已经不限于一城一地，也绝非流于表面，信贷一旦收紧，未来市场将快速告别价格过快上涨。
据融360发布的9月全国房贷数据显示，9月首套房平均房贷利率连续止跌、优惠占比首次下降，二套房贷平均利率与8月持平，首付比例保持相对稳定。
其中，9月份，从首套房利率的优惠力度来看，全国533家银行中，提供低于9折优惠利率的银行有155家，比8月份减少1家，占比29.08%。其中，128家银行提供8.5折优惠利率，13家银行提供8.8折优惠利率，5家银行提供8.2折优惠利率，2家银行提供8.7折优惠利率，1家银行提供8.3折优惠利率。此外，228家银行提供9折优惠利率。
数据显示，首套房首付两成的银行环比呈现小幅下降。9月，在全国533家银行中，共有306家银行将首套房首付比例调至两成，比8月减少两家，占比达57.41%。此外，在全国533家银行中首付2.5成的有62家银行，首付3成的有156家银行。首付两成的银行占比环比小幅降低，这意味着银行的首付政策已经基本稳定。
□展望
不排除信贷收紧可能性
据媒体报道称，10月12日下午，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。
随着国庆前后全国各地限贷的政策出台，一线城市房贷政策也备受关注。9月30日，北京率先收紧房贷政策，要求首套房首付款比例不低于35%，二套无论有无贷款记录首付款均不低于五成，随后全国多地纷纷出台收紧房贷政策措施。
多位银行业人士对记者表示，总体来看，在新一轮楼市调控措施背景下，又恰逢四季度银行贷款相对减少，不排除信贷收紧可能性，预计个人房贷增速将放缓。值得注意的是，各地区的房贷政策会继续分化，居民住房需求仍会增加。
融360分析人士认为，从趋势上判断，房贷市场或许“拐点”初现，即银行业机构给予购房人优惠的政策可能到头，随着多地限购等政策出台，银行机构或将维持现行房贷优惠甚至稍稍减少优惠幅度。
此外，上述人士认为，当前二套房贷利率走势较为平稳，未来，如果没有进一步的政策刺激，二套房贷款将会继续维持基准利率上浮10%的主流利率。 |
