目前各地房地产市场已经不同程度地步入了存量房时代。一二线城市内新房市场空间已经越来越小，城市未来的发展必然要建立在对现有建筑的升级改造更新之上。

住建部政策研究中心联合高和资本已连续六年深入研究民间资本与房地产业发展关系，今年的发展研究报告显示，未来城市有机更新的前景广阔，必将成为房地产投资的新领域，是民间资本投资房地产的新热点。

存量时代的有机更新

所谓“城市有机更新”，是区别于以往城市更新的“拆一建多”、“退二进三” 模式，而是采取适当规模、尺度，改造的过程更好的权衡当前和未来，更凸显以人为本，提高规划和设计质量，并保证城区完整性的的更新模式。

20世纪90年代开始，吴良镛教授通过思考北京旧城改造的实践提出城市“有机更新”理论，即采取适当规模、适当尺度，依据改造的内容和要求，妥善处理目前和将来的关系，不断提高规划设计质量，使每一片城区的发展都达到相对的完整性。然而由于过去30多年来，城市的快速扩张，新区建设的突飞猛进，有机更新理论只是在部分历史文化城市的保护中得到小规模的运用，但在大规模的城市更新中，尚没有得到真正全面、系统性的实践。

报告称，近年来，随着城镇化水平的提高，大城市边界的扩张受到限制，城市内相对容易拆除重建的基本完成，我国的城市必将进入有机更新的新时期，体现在进一步提升城市更新的质量，从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新发展到以人为本、反映新时代要求的涵盖满足经济社会发展、传承历史文化文脉等综合层面的城市有机更新。当前部分城市中出现了一些经典的有机更新案例，就是客观发展之必然。

高和瀚同基金CEO王倩表示，看美国、欧洲、日本也好，这些发达国家大规模的房地产开发上百年前就完成了，后面都是存量资产。运营、改造、交易、房屋，房地产一样是一个很大的市场。对中国而言，城市经济有大量的存量资产，没有发挥大量的价值，未来机会很大。

可以说，当前实施城市有机更新，不仅符合城市发展规律和房地产市场趋势，还符合大城市政府的需求。总之，城市更新是个永续的过程，我国的城市更新必将从目前的初层级的更新走向更高层面的有机更新，在新的发展阶段实现我国城镇化从重数量的外延式扩张到重质量的内涵式发展转变的新型城镇化。

轻资产模式更具盈利

实际上，轻资产模式是指企业投入资本较低，资本收益较高的运营模式。其核心理念是用最少的资金（或者最轻的资产）去撬动最大的资源，赚取最多的利润。轻资产模式下，将重资产和非核心业务转让或外包出去，主要利用企业的经验、规范的流程管理、治理制度、与各方面的关系、资源获取和整合能力、企业的品牌、人力资源、企业文化等运营，依靠输出品牌、输出管理扩张。轻资产模式和重资产模式是相对概念。与以自有资本经营相比，轻资产模式可以获得更强的盈利能力、更快的扩张速度与更持续的增长力。

课题组专家指出，轻资产模式相对来说可以获取更多的盈利模式，可以获取最多的增长利润。城市更新的轻资产模式，把它归纳为四种类型，第一个长期租赁型，第二个是基金持有型，第三是联合开发型，第四个是品牌输出型。

从长期租赁的情况来看，怎么搞轻资产运营？从资产获取的方式就是租赁。把旧的资产进行改造装修，提高增值服务，它的盈利模式主要是两个方面，根据差价和增值服务收费，来实现长期租赁型盈利。

第二个是基金持有型。从资产获得模式来讲，是过房地产私募基金或信托投资基金（PE、REITs）持有资产，鑫泰公寓属于这种类型。盈利模式是资产增值和基金管理费来对运营机构来提高它的能力。

第三个是联合开发的方式。其资产获取的模式，是与资产方或者与资金方合作成为资金公司。联合成立公司，或者是和投资人联合成立公司来获得资产。盈利模式主要是股权经营、资产运营和运营管理费。

第四个模式是品牌输出型，它的运作方式是多种多样的，运营管理方式的品牌以多种姿势获得资产，以资产托管为主，它的管理模式是通过品牌化的输出实现增值，盈利模式是收取品牌管理费。

在高和资本副总裁李慧忠看来，房地产今后趋势是从制造业变成服务业，服务业的概念是什么？需要更多人性化、精细化的服务。“未来一定是越来越关注资产运营和服务”

城市更新结合轻资产

综上所述，城市有机更新符合城市发展规律和房地产发展趋势，轻资产模式在房地产业发展中也得到越来越广泛的运用。两者相结合，运用轻资产模式开展城市有机更新大有前景。实践中，目前开展的城市有机更新与轻资产模式结合的探索和案例也充分说明了这一点。

从优势上看，城市有机更新资金需求量大、产权复杂、专业性强、创新要求高，轻资产模式能够充分发挥品牌影响力高、专业化能力强企业的优势，吸引各方主体参加，共同推动城市有机更新加快实施。

报告称，轻资产模式在城市有机更新中的应用方式：一是可以应用于各类物业的有机更新。根据不同时期、不同市场条件下产业变化特征和物业需求状况，各种用途物业都存在有机更新的需求。例如，住宅短缺时出现“商改住”，住宅过剩积压时出现“住改商”；或者用途不变，通过更新升级为新的业态，如传统商业地产改造转型为众创空间或联合办公空间等。从业务线选择看，这些都可以与轻资产模式相结合。二是可以通过不同的途径用于城市的有机更新，与租赁发生结合，与私募基金结合，懂金融平台的基金结合，与合作开发、输出相结合，所以在城市有机更新轻资产的模式在用途和结合的方式上比较独特。

课题组专家认为，重资产或轻资产运营，是企业根据发展环境以及企业战略需要进行的理性选择，不存在孰优孰劣的问题。伴随资产升值趋稳，轻资产模式优势逐步显现。特别是对于品牌企业来说，未来城市有机更新与轻资产模式结合将有更广阔的发展空间。

对品牌影响力高、专业能力强企业来说，通过轻资产模式，可以在减轻融资压力同时扩大经营业务，除获取品牌溢价外，还可以获取增值服务收益，包括融资服务、商业运营、物业管理以及其他衍生收益等。

从未来发展趋势看，在资产回报降低、行业竞争加剧的时代，轻资产模式能够通过资产、资源、资本的配置优化，充分发挥专业化和品牌优势，提高行业的整体效率水平，增加优势企业的市场空间，将获得更大的发展。