在经历火热的2016年之后，房地产市场即将进入下滑期。

近日，招商证券、西南证券均发布2017年策略报告，指出房地产投资、销售、开工等指标都将在2017年出现全面下滑，销售金额的下滑幅度可能在10%左右。两家机构均提出了“周期论”的观点，认为房地产市场已进入下行“小周期”。

但上述机构认为，房价并不存在大跌的基础。高地价带来的成本压力，以及宽松货币环境的背景，都将给未来的房价带来支撑。这将使房价出现小幅下挫，而非大面积调整。

调控余波

受调控政策影响，楼市成交量下滑态势已经延续了一个月。根据中原地产统计，12月首周（11月28日-12月4日），全国54个城市签约住宅5.74万套。虽比此前一周有所升温，但成交量已连续5周低于6万套，比11月前的平均成交水平下降近两成。

造成市场下滑的直接原因，是今年以来的三轮楼市调控。

第一轮调控出现在今年年初，由于上海、深圳等一线城市出现过热现象，以这两个城市为首，清查“首付贷”等维护市场秩序的工作展开，北京也随后跟进。在这期间，南京、苏州、厦门等城市因出现房价上涨过快、高价地频出，也出手调控。主要措施体现在出台“限价令”、小幅提高信贷门槛等。

第二轮集中在国庆长假前后，全国20多个城市密集出台调控措施，政策内容集中在限购、限价、增加供应等方面。从部分城市开始清查拿地资金情况来看，资金层面的收紧已现端倪。

第三轮调控集中在11月中上旬，杭州、深圳、南京、武汉等城市都在此前基础上进一步收紧了楼市政策，并将调控手段聚焦在了货币政策上。当月月底，上海、天津、北京也先后跟进。

截至21世纪经济报道记者发稿，本月尚无城市出台新的调控政策，但此前调控的影响仍在延续。数据显示，截至12月首周，全国十大主要城市新房库存为33.34万套，比10月末的水平高出9000套左右。这也是最近一年来，热点城市库存首次出现上涨。

西南证券指出，从2010年9月开始至2014年的调控中，共有46个城市出台了限购限贷相关政策。2016年开始的这轮调控，总体力度要弱于此前，但有从严趋势。

但也有部分机构指出，虽然今年出台楼市调控的城市数量不及以往，但从政策手段和执行力度上看，部分城市的调控政策已经称得上“史上最严”。且从现有的政策基调来看，调控从紧的局面并不会在短期内结束。

住房和城乡建设部原副部长仇保兴在近日的“第14届中国财经风云榜第七届地产金融创新峰会”上表示，近两年，在全国660个城市中，只有不到20个城市出现了房地产价格持续上升。但这20个城市却占了全国金融资产的50%以上，一旦房地产资产泡沫破裂，就会因现代金融的传导性而影响全国。这种表态也暗示，部分城市的调控政策恐不会在短期内出现松动。

调整将至

除上述政策影响外，房地产市场本身具有的周期性特征，也决定了其下滑不可避免。

西南证券表示，我国房地产行业具有小周期的特点。完整的小周期在2-4年左右，其中上升周期一般只有1年左右时间。2015年和2016年均处于上升周期，主要得益于资金面和行业政策的相对宽松。未来需求的下滑将使楼市步入下行周期，预计2017年全国商品房销售增速和房地产开发投资增速将双双下滑。

招商证券也表示，“经过十几年的快速发展，房地产行业已呈现出较强的周期属性。”该机构指出，本轮小周期复苏始于2014年底以来的流动性宽松及行业加杠杆。2015年为复苏年；2016年为繁荣与转折年，热点城市逐步扩散（由一线蔓延至强二线、弱二线及强三线等），部分城市房价加速上涨。预计今年一手住房销量将超过13亿平方米（同比增长20%），创历史新高。

上述机构指出，需求短期透支及政策拐点导致2017年为销量小年，预计全年的商品房销售量下降10%左右。但绝对规模仍将达到13亿-14亿平方米，成为仅次于2016年的次高点（仍高于2013年）。

房价方面，招商证券认为，开发商资金链收紧影响供给节奏，土地价格影响成本端且对房价构成正反馈，流动性及通胀预期通过影响投资需求进而对房价构成一定支撑。因此，2017年房价没有大跌基础。但部分二线城市由于潜在供应量增幅较大，房价存下跌压力。

由于量价均存在下跌压力，房地产市场的其它指标也将受到影响。招商证券预计，2017年房地产新开工面积将下降5%-10%，二线城市的降幅略大；房地产投资增速放缓，预计全年增长0%-3%，三线城市增速略低。

受此影响，房地产对于宏观经济的拉动作用或将下滑。2016年前三季度，房地产对经济增长的贡献率为8.02%，处于历史高位。西南证券指出，考虑到房地产产业链上有着众多行业，其对经济增长的实际拉动作用可能达到20%-30%的贡献率。但这一比重可能会出现下降。

从中长期来看，情况亦不乐观。按照西南证券分析，劳动年龄人口比例已从2011年开始下降，购房主力20-49岁人口比例也在下降，加之城镇化已进入下半场（城镇化率在2015年末达到56.10%），未来购房需求将逐渐减少。

因此，无论从短周期还是长周期的视角，房地产业都在迈向衰退阶段。主流观点认为，在广大三四线城市，大量的库存规模及其带来的金融风险，将在未来进一步凸显。