2016年，上海楼市，波澜壮阔。上半年，以去库存为纲，地王频出，楼市异常火爆，下半年，以限为纲，政府调控重拳出击，楼市陡然降温。

年末，中央经济工作会议释放信号，“房子是用来住的，不是用来炒的”，明确提出让房地产真正回归居住属性，有分析认为，中国房地产市场多年缓行的长效机制建设有望真正进入快车道。

房产专家蔡为民告诉《国际金融报》记者，“2017年上半年的楼市应该是混沌的状态，政府政策不会放松，下半年的政策变动要根据中美之间的磨合情况。因为房地产市场对于中国太重要了，事关广大老百姓的财富，一旦崩盘，将会引发严重的金融风险。”

交易：成交金额1.3万亿

2016年，是不折不扣的“地王年”，全年逾318宗地王。

据某机构研究中心统计，截至11月底，全国共计成交318宗单价、总价地王。地王潮发端于一线城市，迅速蔓延至二三线城市。其中合肥、南京、上海和杭州的地王数量均在20宗以上，甚至连三四线城市也创出10宗地王，地王平均溢价率达455%。

需求端，地产商狂热，供给端，地方政府在减少土地供应量，土拍市场呈现出“量缩价涨”格局。数据显示，截至11月底，36个重点城市合计住宅土地面积成交2980宗，面积3.03亿平方米，同比下降17.8%，但成交金额已达1.3万亿元，同比增长52.3%。

12月13日，国家统计局公布的前11月全国房地产开发和销售情况显示，2016年1-11月商品房成交金额达到了10.2万亿元，同比增长37.5%，是新中国成立以来首次突破10万亿元大关。销售面积13.58亿平方米，刷新了2013年全年的13亿平方米历史纪录。

某机构研究中心最新研报指出，因一二线城市投资、投机性需求大量进场，银行新增贷款大部分投入到房地产市场，当月新增住户中长期消费贷款占当月新增贷款总量的比例显著提升，个别月份甚至接近100%。

“受制于宏观经济犹存下行压力，产能过剩现象严重，地方中小企业新增项目投资普遍谨慎。今年以来民间固定资产投资增速持续走低，1-8月已降至2.1%，‘流动性陷阱’愈加明显。”某机构研报指出，种种风险性因素推动了后期楼市调控政策的出台。

调控：供需两端“以限为纲”

政策调控，是今年的另一个重点。

“9月30日是楼市政策的一个分水岭。”房产专家蔡为民在接受《国际金融报》记者采访时指出，9月30日之前，政府的对楼市的调控思路，是以去库存为主，9月30日之后，就是控制房价，基本上可以说是用尽一切手段。

从2016年全年调整政策出台的发展脉络来看，基本经历了四个阶段，第一阶段是中央政治局会议罕见地提及“资产泡沫”并释放调控信号;第二阶段是热点二线城市零星出台楼市调控政策试探市场反应;第三阶段为研究确定16个热点城市集中出台市场调控政策;第四阶段是国庆期间22个城市密集出台调控新政。蔡为民告诉记者，“在供应方和购买方，政府都实施了调控，目前我估计，市场上目前的价格和开发商期待的价格之间有十分之一的落差。”

记者了解到，9月30日以来，中国20多个城市密集出台了50多项楼市调控政策，基本是“以限为纲”，主要涉及限购、限贷、限价、限资金。其中，限购、限贷出现频率高，部分城市更是升级原先的限购、限贷政策，调控政策可谓是愈加严苛;除此之外，成都、惠州等城市通过直接干预预售证审批环节限定房价，上海、深圳等城市则严控房企拿地资金来源。其中提高二套房的首付比例被普遍应用于多地的楼市调控政策当中。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉《国际金融报》记者，9月30日后的一轮调控为中央整体布局，绝非偶然出台政策，目的在于明确“去杠杆”、“抑制资产泡沫”，遏制房价过快上涨。

他认为，调控政策出台原因及楼市降杠杆的必要性也有利于经济和社会稳定，防控金融系统性风险，并且能够应对外部经济环境恶化，对房地产市场风险进行把控。

近期，上海、天津收紧房贷政策为代表的新一轮调控潮，更是以金融端的全面收紧为标志。业内人士认为，今年各地已开始有意识地降杠杆，防控金融风险。

“尤其是11月28日的上海楼市新政，虽然是上海市的楼市政策，但是在消费者限购幅度上，已经波及到全国，除却户籍和婚姻上的身份外，只要你中国境内有房，那么在上海，你基本就是限购人群。”蔡为民对记者感叹，这个是在过去从未发生过的，今年在限购上是相当的严厉，限贷方面也体现了强烈收缩的特点。

中介：政府来真的大家谨慎

9月30日以后，政策调控的另一个重点是整顿市场秩序。

智云咨询合伙人李大毅告诉《国际金融报》记者，“通过及时澄清不实新闻报道，打击房地产虚假广告，正确引导社会舆论导向，严查违法违规房地产开发企业和房地产中介企业，政府在这方面此次表现非常强势。”

李大毅认为，整治对房地产市场的健康发展非常关键，尤其政策中规定，对全国范围内的房地产开发企业和房地产中介机构，开展企业在售楼盘和房地产中介机构门店明码标价检查，可以最有效地控制“炒房、抬价”的现象。

10月3日，住建部公布一批各地查处的违规失信房地产开发企业和中介机构名单，北京、上海、深圳、南京等多家知名房产中介上榜。

对于房产中介来说，政策调控带来的影响是明显的。

一家门店的工作人员小张告诉《国际金融报》记者，临近年底这几个月，同行都老老实实，“一开始大家认为和过去一样，一两个月后，就会恢复以往，最后几家中介陆续被‘上面’约谈后，我们才意识到，今年政府来真的了”。

小张告诉记者，9月份前，生意非常好，“一天每个人十几单都有可能，但是9月30日调控政策陆续出台后，房产交易方面的生意明显冷清了，还有同行‘出事’的消息传来，大家都很谨慎”。

“11月28日新政后，二手房交易市场几乎入冬了，现在每天都要拿着传单去地铁、商场等人流多的地方去找潜在的客户。有意向的人也要先确定是不是首套房，哪里的户口，在其他地方是不是也有房。”如今的小张每天穿着羽绒服，拿着等待交易房屋信息的传单，定时在附近人流多的地方搜寻客户，“11月中旬到现在，没有完成一笔交易”。

浦东新区南泉北路上的一家私人中介告诉《国际金融报》记者，生意冷清了，市场也“不像以往那么乱了”。“之前因为卖家卖房跳价、过户等问题，经常闹出矛盾纠纷，我们有时候也很为难，现在几乎没有这样的情况，当然，房子卖不动了，我们就提供租房么，租房市场在上海目前还是不错的。”该中介的老板陈女士说。

据悉，房地产中介机构也在接近年底之前迎来了变动，12月初，宝原地产结束营业。

有关人士对《国际金融报》记者透露，传统中介关闭实体门店成为行业未来趋势，“一部分是互联网中介冲击的因素，另一方面，楼市降温迅速，很多实体店业绩惨淡，无法经营下去”。

房价：楼市大跌不切实际

楼市政策严，二手房交易冷清。2017年楼市走向引人关注。

业内观点认为，日前，国家主席习近平主持召开中央财经领导小组第十四次会议，已经给楼市定调。此次会议提出，要准确把握住房的居住属性，也就是说“房子是用来住的，不是用来炒的”。

李大毅告诉记者，对于房地产市场，2017年来说很关键。从中央政策信号来看，未来一年，房价可能会出现小幅回落，但是不会大幅度下跌，尤其是对上海等一线城市起来说，政策的主要目的是抑制房地产泡沫，“中央对房地产市场的基本态度，是想让它‘平稳健康发展’，而非‘大起大落’，楼市大跌的想法有些不切实际”。

以上海为例，根据同策咨询研究部数据显示，2016年11月全市商品住宅均价为47724元/平方米，内环、中内环、中外环等环线的商品住宅均价都跑赢全市商品住宅均价，分别为102108元/平方米、87798元/平方米、71247元/平方米。在同比涨幅方面，2016年11月全市商品住宅均价同比增长37.4%，内环同比涨幅为37.8%，略高于全市平均水平0.4个百分点。

业内房产分析师指出，目前上海楼市整体仍然处于供不应求的状态，供应日益减少的内环更是如此，房价高企不降也是正常表现。

上海某知名房企高管对《国际金融报》记者指出，对于一线城市来说，政策调控对房价上升起到了“压制”的作用，而非让其大幅度下跌。未来一年，热点城市房价“疯涨”现象不会大规模出现，部分“疯炒”起来的房价可能出现回调，但不会出现“雪崩式”下滑。一方面热点城市的供求矛盾依旧难以扭转，另一方面成本端的高位地价也是有力支撑，“在中央‘去库存’大方针不变的背景下，大部分三四线城市政策面仍会维持宽松”。

根据国家统计局最新公布的数据，同策咨询研究部研究经理许之静告诉《国际金融报》记者，从一线城市楼市走势来看，尽管短期内价格仍然会表现坚挺，但是，对于价格涨幅过大市场透支较为严重的深圳，在政策重压之下有可能会是一线城市当中率先进行调整的城市，预计调整时间在2017年二季度。

某机构研究中心指出，预计将有越来越多的购房者选择观望，“从之前深圳、苏州的市场经验来看，一旦调控真正到位，月成交量下滑幅度可达五成，并且如无土拍或其他利好刺激，市场成交至少会持续一到两个季度的低位”。

房产税：2017年不可能推出

2017年，房地产调控政策会有变化吗?

蔡为民认为，未来一年上半年，形式复杂混沌，楼市政策不会放松，下半年的观察点要落实在中美磨合程度上，特朗普的对华政策可能引发国内房地产市场的变动。

李大毅对此表示赞同，中国实体经济犹存较大下行压力，叠加国际大环境因素，年底美元再次开启加息周期已是大概率事件，对于热点一二线城市房地产市场，央行未来了将实行定向调控政策，全面收紧企业开发贷、居民房贷，以便给楼市、土地市场降温。

“为了实现房地产市场健康发展，未来政策不会过于尖锐。”李大毅补充到，国家也提出需要通过增加有效供给来满足市场居住需求，采取系统性的措施建立长效机制，“中国的情况很特别，虽然一二线城市的住房价格过高，但有刚性的居住需求，如果无法满足，就会成为民生问题。同时，三四线的房子去库存非常艰难，无人买房，刚需饱满，那么化解房地产泡沫最好的方式，不能立即刺破，只能慢慢消化，不然容易引起金融风险”。

业内观点认为，“购租并举”是一种解决方案。在过去的十几年里，中国曾推出过经济适用房、廉租房等满足低收入者的供给方案。《国际金融报》记者之前调查获悉，这些方案效果都不佳，比如，经济适用房的一些购买者并非“中低收入者”，占用购买者名额后并进行非常租售，真正需求者无法享受该有的福利。同时，廉租房的数量较少，供不应求。这些问题都亟待解决。

对于提到楼市就要被拉出来的房地产税问题。

据相关人士透露，官方已经设计出几份房地产税草案，但对方案内容未形成共识。对于房地产税推出的时间，各方预期差别较大，但一致认为2017年不可能推出。

中国人民银行参事盛松成12月18日公开表示，房地产税设计复杂，估计5年内难推出。房地产税是此轮财税改革的重头戏，按照2020年建立现代财政制度总目标，国家行政学院经济部教授冯俏彬认为，2020年左右可能推出房地产税。

上海国家会计学院博士葛玉御告诉《国际金融报》记者，房地产税的推行，只会“迟到”，却不会缺席。考虑到房地产税立法尚未达成共识，开征房地产税所需的条件尚不健全，现在不是实施房地产税的最佳时候，“房地产税在5年后真正推出可能更靠谱”。