由于一二线城市受调控政策影响，成交量放缓，楼市低迷，可以预见的是，今年的9月、10月，全国房地产市场将持续调控，市场成交量不容乐观。 CNSPHOTO提供

　　楼市又降温了！国家统计局近日发布的数据显示，8月份全国70个大中城市的房价涨幅全部回落，其中一线城市房价环比继续下降。事实上，今年以来，全国多地都掀起了一阵又一阵调控浪潮，而如今随着调控政策的“收紧效应”持续发力，楼市终于“冷静”了下来。而这样“立竿见影”的成效也让调控政策更加“兴奋”了，如今新的调控举措正缓缓而来……

　　8月房价涨幅全面收窄

　　国家统计局近日发布的2017年8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，8月份，在因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续作用下，15个一线和热点二线城市房地产市场延续稳定发展态势。从环比来看，新建商品住宅价格下降或持平；从同比来看，新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落，回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。而在70个大中城市中，一线城市房价环比继续下降，二三线城市涨幅有所回落。

　　而上述数据也意味着，8月的70个大中城市的房价涨幅实现了全面收窄。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟认为，整体来看，新建商品住宅价格平均环比涨幅是最近两年的涨幅最低点，同比数值是最近12个月的最低值，楼市房价涨幅放缓趋势已经明确。

　　事实上，七八两个月是楼市的传统淡季，如今进入到9月，全国楼市迎来了惯常意义上的黄金期。然而，来自机构的数据表明，房地产市场并未出现往年的高温，一二线城市的成交量持续低迷。

　　来自中原地产研究中心的统计数据显示，9月首周，全国一线城市整体成交量持续低迷，平均环比下调20%，其中北京环比下调28%，同比跌幅达60%；广州平均环比下调32%，同比跌幅达72%；上海市场环比下调22%，同比跌幅达27%。

　　此外，二线城市环比也下调了8%，同比跌幅达32%，包括南京、杭州、苏州、南昌、福州、济南等二线城市的成交量均有所下降，而与此同时，部分三线城市的成交量却在持续上升。整体来看，进入9月，全国房地产市场的成交量均低于预期。

　　对此张大伟表示，由于一二线城市受调控政策影响成交量放缓，楼市低迷，可以预见的是，今年的9月、10月，全国房地产市场调控将持续收紧，市场成交量不容乐观。

　　热点城市调控趋严

　　值得注意的是，据上述数据显示，在70个城市中，依然有46个城市的房价环比上涨，大量三四线城市整体活跃性强，去库存动力依然强劲。因此，在因城施策的调控思路之下，近期不少三四线城市纷纷出台了调控政策。

　　来自中原地产研究中心的统计数据显示，自今年8月以来，全国多个三四线城市发布了楼市的约束性调控政策，而这些城市均非一线周边的热点城市。而在六七月份，调控政策则主要集中于一线城市周边的热点城市。

　　比如，临沂市8月29日出台的调控政策内容包括，全面监管二手房交易，溢价率达到150%（含）以上的，项目竣工验收后方可办理商品房预售许可，年度涨幅不得高于上一年度本地城镇居民人均可支配收入增幅；洛阳市8月29日调控政策内容为，加强房地产宏观调控，将建立房地产调控联席会议制度，统筹实施价格备案、租购并举、有序供地、控制地价等措施，确保房地产市场健康运行；8月28日，扬州市也发布了楼市调控相关补充通知，将价格备案范围由新建普通商品住房扩大到了非普通商品住房及车位、车库、储藏室。此外，雄安新区、揭阳市、泰安市、铜陵市、安庆市、亳州市、泰州市、句容市等超过15个三四线城市亦相继发布了调控政策。

　　当城市市场供求关系发生逆转，变成供不应求的态势时，就有必要给市场降温了。对于三四线城市近一年来房价上涨的情况，克尔瑞研究中心研究总监杨科伟表示，房价是供求关系的反映。一方面，供应端去库存实施已久，很多地方土地供应减少、新开工减少、新增供应减少；另一方面，前期去库存刺激政策激活了城市购房需求，外来投资、返乡置业、本地居民自住等需求集中释放，也造成了房价的上涨。而买涨不买跌的心理导致恐慌性购房和投资性购房人群也都加入了市场，继续推高了市场热度。

　　对于三四线城市加码调控这一趋势，杨科伟认为，三四线城市的调控几乎与一二线城市同时存在，在三四线城市中的调控加码早就是一种趋势了，并且接下来还会持续下去。他表示，目前紧缩调控政策并没有放松或者停止的迹象。

　　易居研究院副院长杨红旭也认为，目前的调控政策是按照市场温度进行差异化对待的结果，热门城市需要政策来降温。他表示，三四线城市在政策出台上依旧遵循着“哪里热哪里出(政策)”的逻辑。近几个月热门城市面临降温的整体趋势，三四线城市最火热的时段正在过去，除了部分东部、中部城市之外，目前三四线城市基本上属于成交活跃、价格涨幅放缓的阶段。

　　房贷政策将再收紧

　　近日，北京工、农、中、建等多家银行纷纷上调首套房房贷利率。对此，中国人民银行营业管理部9月19日表示，此举符合政策要求与导向。然而不仅是北京，近期包括武汉、郑州及北上广深在内的多个热点城市，首套房贷利率水平较基准利率上浮5%至10%已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象，甚至不乏银行在将某些地区的房贷利率直接上浮30%或直接停贷。

　　来自融360的监测数据显示，8月全国首套房平均利率创下历史新高，达到5.12%，这是自2016年以来首次突破5%大关；相当于基准利率1.04倍，环比7月上升了2.47%。

　　在监测的35个城市中，首套房平均利率最低的是上海为4.83%;最高的有郑州、哈尔滨、石家庄为5.39%。在统计的15家成都各银行中，有5家首套房基准利率已经上浮了10%。

　　而在统计的35个城市533家银行中，二套提供上浮10%利率的银行数占比为63.78%；上浮10%以上的银行数占比为30.01%;其中11家银行二套房贷利率执行基准上浮30%。除29家停贷银行分(支)行以外，剩下的504家提供二套房贷款业务的银行中，二套房贷平均利率为5.54%。

　　对此，平安证券首席经济学家张明将房贷利率大幅上升的原因归结为两点：一是商业银行主动落实金融监管要求；二是央行货币投放减少，同业利率飙升。而据中信建投证券测算，房贷利率回升对营收的正面贡献大约为1.4%至4.2%。

　　此外值得注意的是，为了配合楼市调控，除了提高首套房贷利率外，北京银监局、央行营管部近日还联合要求辖区内银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。

　　据了解，消费贷款也叫消费者贷款，主要指的是用于留学贷款、房屋装修、购买耐用品乃至买车等方面的个人贷款。从种类上看，消费贷款包括住宅抵押贷款、非住房贷款和信用卡贷款，具有消费用途广泛、贷款额度较高、贷款期限较长等特点，类似于次级贷款。

　　华南某股份行信贷业务人士也表示，确实有不少人用消费贷去支付房贷或者用于首付，可操作的方法很多。对于直接操作成现金贷的短期消费贷，银行对客户如何支配资金本身就比较难控制；对于需要委托支付的消费贷，市面上也有渠道帮助套现。此外，有一些开发商暗中操作双合同，以装修贷的名义做实际上是首付贷的业务。

　　据悉，下一阶段，北京银监局和人行营管部将视各机构的自查情况有针对性地开展专项检查，针对检查中发现的问题，将依法依规进行处理，并严肃追究相关机构和人员的责任。 （王营 徐婷）