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房产过户：继承、买卖、赠予哪个划算？
来源：日照黄页网房产频道 发布时间：2017-11-29 14:23:54 阅读：1656 次 |
就中国目前情况而言，房屋过户方式主要有三种：继承、赠予和买卖。这三种不同的方式，要交的费用也是各不相同。那么，究竟以哪种方式过户最划算？
为了帮助大家算清这笔账，记者采访了房天下理财分师陈径芝和二手高级分析师李超。
由于房子过户时所交税费和房产购买年限及面积等因素有关，为了便于计算，我们分别以
（1）一套面积80平方米、价值300万元的普通住宅。
（2）一套面积152平方米、价值690万元的非普通住宅为例，且上述两房产均满五年且唯一。
01
继承方法
计算公式
继承房产所涉及税费多少与房屋价值和是否法定继承人有关，与房屋是否满五唯一和是否非普宅无关。
（1）以上述300万元的房子办理继承过户，承担费用包括：1万元的房屋评估费用+2.54万元的公证费用+80元的登记费+5元的权证印花税=35505元。
（2）以上述690万元的房子办理继承过户，承担费用包括：1.975万元的房屋评估费用+4.14万元的公证费用+80元的登记费+5元的权证印花税=61230元。
备注
一般来说子女都是父母资产的法定继承人，可以免缴契税，因此继承比赠与的方式少了一大笔契税。同样，通过继承、遗赠取得的房产，都可以免交个人所得税和营业税，只需要支付公证费和工本费。
继承的房产再出售所涉及税费
（1）300万元普通住宅满五年且唯一住房则免征个税；
如果是满二未满五，卖方需支付300万元×1%=3万元的个税；
如果证未满两年出售还需缴纳房屋总价300万元÷1.05×5.60%=16万元的增值税（注：此处证满两年也是从继承前房屋购买之日开始算，并非继承之日开始算）。
因此案例1中转售继承房产（满五且唯一），卖方免征个税；买方需缴纳测绘费108.8元+评估费1.5万元+契税（按首套房算）3万元+手续费85元，买方共计缴纳约4.52万元。
（2）以690万元的非普通住宅计算，满五唯一免征个税，但需要缴纳非普通住宅的增值税，税费为房屋总价690万元÷1.05×5.6%=36.8万元。
因此案例2中的转售继承的非普通住宅，卖方共需缴纳增值税36.8万元；买方需缴纳测绘费206.7元+评估费3.45万元+契税（非普宅3%）20.7万元+手续费85元，买方共计缴纳约23.84万元。
分析
继承房产需要提供父母死亡证明，因此父母在世时无法办理继承过户，只能通过立遗嘱，确保日后房产归儿女所有。
优点是税费最少，缺点是证明手续复杂，而且房子要等父母过世后才能办理过户。
02
赠予方法
计算公式
赠予房产所涉及税费多少与房屋价值、是否直系亲属、房屋是否满五唯一和是否非普宅均有一定关系。
（1）案例中300万元的房子办理赠与过户，承担费用包括：1万元的房屋评估费用+2.54万元的公证费用+80元的登记费+9万元契税，约12.5万元。
（2）案例中690万元的房子办理继承过户，承担费用包括：1.975万元的房屋评估费用+4.14万元的公证费用+80元的登记费+5元的权证印花税+20.7万元契税，约26.82万元。
备注
父母的住房一般都住满5年以上且属于近亲属之间的赠与，因此可免交增值税和个人所得税。但赠与比继承需多交3%的契税，事实上，继承和赠送的费用差别也主要在契税上面。
赠予的房产再出售所涉及税费
（1）300万元普通住宅满五年且唯一住房则免征个税；
如果是满二未满五，卖方需支付300万元×1%=3万元的个税；
如果证未满两年出售还需缴纳房屋总价300万元÷1.05×5.6%=16万元的增值税（注：此处证满两年也是从继承前房屋购买之日开始算，并非继承之日开始算）。
因此案例（1）中转售继承房产（满五且唯一），卖方，免征个税；买方需缴纳测绘费108.8元+评估费1.5万元+契税（按首套房算）3万+登记费80元，买方共计缴纳约4.52万元。
（2）以690万的非普通住宅计算，满五唯一免征个税，但需要缴纳非普通住宅的增值税，税费为房屋总价690万÷1.05×5.6%=36.8万元。因此转售案例（2）中继承的非普通住宅，卖方共需缴纳增值税约36.8万元；买方需缴纳测绘费206.7元+评估费3.45万元+契税（非普宅3%）20.7万元+手续费85元，买方共计缴纳约23.84万元。
分析
出售赠予房屋和出售继承房屋一样，都需按照正常的税费标准缴纳；赠予房产所涉及税费多少与房屋价值、是否满五唯一和是否非普宅均有一定关系，但与是否直系亲属赠予并无关系。
03
买卖方法
计算公式
（1）案例中300万元的房子办理买卖过户，承担费用包括：80元的登记费+1%的契税3万+测绘费109元，约3.01万元。
（2）案例中690万元的房子办理买卖过户，承担费用包括：80元的登记费+3%的契税20.7万元，约20.7万元。
备注
房屋买卖可不经公证直接过户，赠与和继承过户则必须经过公证程序，另外缴纳公证费。评估费是评估公司收取，贷款买房需评估，全款交易可无需评估。通过买卖过户房产，按二手房常规交易标准收费，而父母与子女间买卖交易，还可以省下公证费。
买卖过户的房产再出售所涉及税费
（1）300万元普通住宅满五年且唯一住房则免征个税；如果是满二未满五，卖方需支付300万元×1%=3万元的个税；
如果证未满两年出售还需缴纳房屋总价300万÷1.05×5.6%=16万元的增值税（注：此处证满两年也是从继承前房屋购买之日开始算，并非继承之日开始算）。
因此案例（1）中转售继承房产（满五且唯一），卖方免征个税；买方需缴纳测绘费108.8元+评估费1.5万+契税（按首套房算）3万+登记费80元，买方共计缴纳约4.52万元。
（2）以690万元的非普通住宅计算，满五唯一免征个税，但需要缴纳非普通住宅的增值税，税费为房屋总价690万÷1.05×5.6%=36.8万元。因此案例（2）中转售继承非普通住宅，卖方共需缴纳增值税约36.8万元；买方需缴纳测绘费206.7元+评估费3.45万+契税（非普宅3%）20.7万+登记费80元，买方共计缴纳约23.84万元。
从省钱角度来看，如果是普通住宅，父母不通过中介并以买卖方式过户给子女最省钱，双方直接到房地产交易中心办理，主要承担1%的契税。
如果是非普通住宅，买卖过户契税较高，继承过户的方式能省一大笔税费，主要承担公证费。但过户手续只能在产权人去世后才可办理。 |
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