“第二次房改”或将开启！

力度空前的调控之后，明年房地产市场动向如何，备受关注。

按照党和国家的惯例，每年的12月，国家都会召开一次“中央经济工作会议”，对下一年经济工作做出指导性的安排。

在“中央经济工作会议”之前，会召开一次经济专题的“中央政治局会议”来定调，该会议参会人数不会很多，但是层次较高，为下一步的中央经济会议定调子和把方向。

所以一般发布的公告和通稿，内容不多，但极为重要，预示了整个经济和行业的国家层面的管理纲领，从中可以窥见整个国家对于经济下一步的领导动态。

12月8日，中央召开了中共中央政治局工作会议，分析研究2018年经济工作。此次会议将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一，并强调要“力争取得明显成效”。

这意味着明年我国在落实“住有所居”目标上将迈出实质性步伐。

对比2016年的政策“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”和2017年“加快住房制度改革和长效机制建设”，我们可以发现：

为什么2016年中央的措辞是“加快研究”？

2016年对于长效机制，更多的是研究性质而非落地性质和推广性质。这也就可以解释为什么在今年会那么多城市出台那么多的政策，而且这些政策虽然都对房地产具有调控作用，但是五花八门，因为其中多多少少会带有“实验性质”。

为什么2017年中央的措辞是“加快建设”？

今年的任务是研究，明年的任务是建立和落实。所以，对于整个国家，明年极大概率：

第一，长效机制在某一次大会上要完整公布，而不是像今年一样，一会儿一个政策，一地一个政策的让人摸不着头脑。

第二，长效政策一定是一个包括土地、市场、税收、交易、租赁、保障等多方面的政策包，而不是一个单一方面的政策。

第三，明年极大概率，会出台长效政策包的各项时间表，以对应政治局会议上“加快建设”的表述。

第四，明年这个长效机制，会怎样铺开，是先一线城市还是全国统一，这还不能确定，很可能是先一线城市而后推广到二线乃至三线，毕竟现在北上广深市场已经基本上冷了，是具有推广的条件了。

住房+制度+改革，这三个词组合在一起，是近年来少有的。

盘点了一下，十八届中央政治局，至少有13次研究经济工作，其中有9次提到房地产。

五年间大致可以分成两个阶段，2012年、2013年，主要提的是“房地产市场调控”、“住房保障”、“平稳健康发展”。

2014年两次研究经济问题，都没点到房地产。按照咱们“问题导向”的思路，没有特地提，说明从中央全盘来看，房地产市场的状况还比较理想。

从2015年起至今，就明确提出要建立“长效机制”。不同的是，2015年到今年7月份，中央提的“长效机制”大多针对的是房地产市场健康发展。在这条路上，有过两个阶段：

前一阶段是“化解库存”，2015年4月提出要“盘活存量资产”，8个月后说要“化解房地产库存”，再过4个月又提“有序消化房地产库存”。

好了，到2016年10月，不再说去库存了，这次会议连房地产都没提到。一年前的政治局会议，开始提出，要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

这个基调一直延续到十九大召开前。直到十九大提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

这次在此基础上，点名要“加快住房制度改革和长效机制建设”。这里说的长效机制，与几年前有所不同。十八大提的是建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，重点是“市场”+“政府”；十九大提的由两个重点升格为“多”重点——不仅是多主体供给，还有多渠道保障。

这时候提出的住房制度改革，是一项更新的改革。说到住房制度改革，不由得让人想起1998年的大动作。相隔20年的两次住房制度改革，都是影响几代人的大事。

20年后的今天，新的住房体制改革，相信有不少朋友能住上公租房、共有产权房。同样的名词，不同的内涵，但是指向却是一样的——让老百姓有个家。

“第二次房改”或将开启！

12月5日，社科院发布的《中国住房发展报告（2017-2018）》建议将2018年确定为基础性制度和长效机制建设年，把持续调控融入到制度和长效机制建设中，与中央工作精神相契合。

该报告主编提出了五点建议：

一是，坚持调控不放松不动摇，完善调控机制；

二是，加快建立多种供应主体和供应形式的租售并举制度；

三是，完善住房金融市场与监管制度，强化监管力度，扩大宏观审慎监管的实施范围，恢复提高首套房贷基准利率标准；

四是，改革土地制度和机制改革，加快修订相关的土地使用和用途调整法规，尽快形成政府、事业单位、企业和集体组织等多渠道供应土地的格局；

五是，加快财税体制改革。2018年将房产税纳入立法议程，明确房产税时间表，实行住房租金抵扣个人所得税政策。将交易环节的契税征收的税率调整等权限授予地方，让城市政府可以因城施策进行调整。

兴业银行研究分析师认为，发展住房租赁市场、保障土地供应和加快研究推出房产税，可能是影响2018年房地产市场的主要政策变量。

住房租赁方面，2018年可能增加租赁住房用地有效供应，深化并扩大利用集体建设用地建设租赁住房试点。

土地供应方面，2017年土地供应增速有加快迹象。这一势头可能延续至2018年。

房产税方面，2017年2月住建部副部长表示：“房地产税是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革……”。2018年关于房产税的研究和改革可能加速推进。

经济学家魏杰认为：

十九大下了一个死命令，就是绝对不能爆发系统性金融风险！因为一旦爆发系统性金融风险就伤害经济，我们很难完成原来的计划，所以防范金融风险是未来生活当中一个重要的事件！而防范金融风险第一件事是抑制风险，不是股市而是房市。

中央强调，房子是用住的，不是用来炒的，不能超过刚性需求，一旦超过就会形成泡沫。中国人财富的63%表现为房产，所有的房子价格一跌等于所有的财富缩水了。这个压力很大，麻烦很大！

什么意思呢？就是不能继续吹大，但是现在也不能刺破，就是抑制。稳住别的产业发展，实现软着陆。所以，会继续限购限贷的政策。

综上，我们认为，2018年的楼市，极大概率，大涨和大降都不可能。

政治局会议上，没有重提“房子是用来住的，不是用来炒的”和“加强宏观调控”的字眼，至少说明：

第一，现在调控的目标基本达到，或者说大部分达到，所以不必加码，保持即可。

第二，房价像现在一样稳定，不管是高位稳定还是数据稳定，至少是国家愿意看见的，是认同的。

第三，现在的市场条件，已经具备了长效机制上台的条件。

第四，房价的大涨和大跌都会严重扩大金融风险，所以国家要实现“防范风险工作取得积极成效”，房价不能大起大落是个必须条件。

所以，从政治意义上讲，保障金融风险可控比“长效机制”更要重要，长效机制为金融风险可控服务。